Διαμερίσματα ισόγεια, τυφλά, ημιυπόγεια: Η αγορά τιμωρεί τον περιορισμό περισσότερο από όσο τους αξίζει

Υπάρχει μια κατηγορία ακινήτων που η αγορά έχει εκπαιδευτεί να αποφεύγει σχεδόν αυτόματα – χωρίς ανάλυση, χωρίς σύγκριση, χωρίς να σταματήσει να σκεφτεί αν η απόρριψη είναι δικαιολογημένη. Ισόγεια και υπερυψωμένα ισόγεια, τυφλά διαμερίσματα χωρίς πρόσοψη στον δρόμο, ημιυπόγεια, σοφίτες με κεκλιμένη οροφή, ακίνητα χωρίς ασανσέρ, μονοκατοικίες και κτίρια προκάτ.

Αυτά που στη γλώσσα της αγοράς αποκαλούνται «ειδικά» ακίνητα – και που διαπραγματεύονται με discount 15% έως 30% σε σχέση με το αντίστοιχο ακίνητο χωρίς τον περιορισμό, στην ίδια πολυκατοικία, στην ίδια γειτονιά, ανά τετραγωνικό μέτρο.

Το ερώτημα που αξίζει να θέσουμε δεν είναι «γιατί είναι πιο οικονομικά» – αυτό είναι το προφανές, οφείλουμε να επικεντρωθούμε: αν και κατά πόσο η μείωση αυτή που η αγορά αποδίδει σε αυτά τα ακίνητα αντιστοιχεί πραγματικά στην ταλαιπωρία που προκαλεί ο περιορισμός; Ή μήπως η αγορά τα τιμωρεί υπερβολικά, λόγω ψυχολογικού στίγματος και ως εκ τούτου έχει λίγη σχέση με την πραγματική αξία μετατρέποντάς τα σε επενδυτικά προϊόντα που οφείλουμε να εξετάσουμε;

Περιορισμός δεν είναι το ίδιο με ελάττωμα

Η κρίσιμη διάκριση -αυτή που κάνει τη διαφορά ανάμεσα στον επενδυτή που βλέπει ευκαιρία και σε αυτόν που προχωράει στην επόμενη αγγελία δίχως σκέψη- είναι η εξής: ένα ακίνητο με περιορισμό δεν είναι χαλασμένο ή προβληματικό ακίνητο. Είναι ακίνητο με μικρότερο κοινό, πιο περιορισμένο αν θέλετε.

Ωστόσο το μικρότερο κοινό, σε συνθήκες ισχυρής ζήτησης όπως αυτές που βιώνουμε τα τελευταία χρόνια, δεν σημαίνει απουσία αγοραστή – σημαίνει λιγότεροι διεκδικητές και καλύτερη διαπραγματευτική θέση για αυτόν που δεν απέρριψε αυτόματα.

Ένα ισόγειο διαμέρισμα με πρόσοψη σε πολυσύχναστο δρόμο έχει μελλοντική δυναμική αλλαγής χρήσης – κάτι που δεν αποτυπώνεται σε καμία αγγελία αλλά είναι υπολογίσιμο από κάποιον που γνωρίζει το ρυμοτομικό και τις χρήσεις γης της περιοχής και δεν είναι λίγες οι γειτονιές που το συναντάμε.

Ένα τυφλό διαμέρισμα σε πολυκατοικία με εσωτερική -φωτεινή- αυλή και με μια μοντέρνα και έξυπνη αρχιτεκτονικά ανακαίνιση – ανακατανομή χώρων μετατρέπεται σε κατοικία με χαρακτήρα και το κόστος αυτής της παρέμβασης κατά κανόνα είναι πολύ μικρότερο από το discount με το οποίο αγοράστηκε. Ένα ακίνητο χωρίς ασανσέρ σε τρίτο όροφο, σε γειτονιά που αναβαθμίζεται, μπορεί να έχει εξαιρετική απόδοση ενοικίασης σε νέους που δεν το θεωρούν πρόβλημα – αρχικά τουλάχιστον.

Το κόστος που δεν βλέπει κανείς: η ρευστότητα

Αυτό που πραγματικά πληρώνει κάποιος όταν επενδύει σε ειδικό ακίνητο δεν είναι η μειωμένη άνεση χρήσης -είναι η μειωμένη ρευστότητα όταν θα θελήσει ή χρειαστεί να πουληθεί / μισθωθεί. Εκεί εντοπίζεται το πραγματικό «κόστος» του περιορισμού- και πρέπει να μπαίνει στην εξίσωση πριν την υπογραφή, όχι μετά.

Η ορθή ερώτηση που πρέπει να απαντηθεί δεν είναι «αν μπορούμε να ζήσουμε με αυτόν τον περιορισμό;» -είναι «σε ποιον θα μεταπουληθεί ή μισθωθεί όταν -και αν-χρειαστεί;

Οικογένεια με βάση την επιφάνεια; Φοιτητής; Επενδυτής; Νέο ζευγάρι;». Κάθε αγορά ακινήτου, ακόμα και για ιδιοκατοίκηση, είναι επένδυση – γιατί σε τρία, σε πέντε, σε δέκα χρόνια μπορεί να χρειαστεί να μισθωθεί ή ρευστοποιηθεί. Όταν λοιπόν η κατηγορία των πιθανών χρηστών είναι αρκετά μεγάλη τότε το ρίσκο είναι χαμηλό και η απόδοση το ίδιο ωστόσο αν είναι λίγοι ή περιορισμένοι οι νέοι χρήστες τότε η αξία μειώνεται και αναμένουμε υψηλή απόδοση/ ρίσκο.

Το ακίνητο που μένει πολύ στην αγορά – και τι λέει αυτό

Υπάρχει ένα πρακτικό εργαλείο ανάλυσης που αξίζει να αξιολογούμε: ο χρόνος παραμονής του ακινήτου στην αγορά. Αν ένα ειδικό ακίνητο έχει μείνει απούλητο για πολύ καιρό, ο λόγος συνήθως δεν είναι μόνο ο περιορισμός – είναι ότι η τιμή δεν έχει ακόμα αντικατοπτρίσει επαρκώς τον περιορισμό αυτό.

Αντίθετα, αν ένα ειδικό ακίνητο βγαίνει σε τιμή ήδη χαμηλότερη από τον μέσο όρο και παραμένει στην αγορά, τότε πιθανότατα έχουμε να κάνουμε με αγοραστές που το απορρίπτουν χωρίς ανάλυση – και αυτό για τον σωστά προετοιμασμένο αγοραστή είναι, κατά λέξη, ευκαιρία.

Εκτενέστερη ανάλυση των κατηγοριών των ειδικών ακινήτων, τι ακριβώς χαρακτηρίζει το καθένα «ειδικό», ποιες είναι οι κατηγορίες και πότε το discount δικαιολογείται πραγματικά -και πότε όχι- στο τελευταίο επεισόδιο του SurReal Estate. Αυτό που αξίζει να κρατήσετε είναι απλό: η αγορά έχει εκπαιδευτεί να αποφεύγει ό,τι φαίνεται διαφορετικό – κι αυτή η συνήθεια δημιουργεί κενά που ένας αγοραστής/ επενδυτής με καλή ανάλυση και ψυχραιμία μπορεί να αξιοποιήσει. Το ειδικό ακίνητο δεν είναι πάντα η σωστή επιλογή, ωστόσο δεν είναι ποτέ λάθος να το αξιολογήσουμε προτού προχωρήσουμε στο επόμενο.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com