Γολγοθάς μεταβιβάσεων: Τι αλλάζει το 2026 – και τι παραμένει ίδιο

Αν -δυστυχώς- υπάρχει ένα πράγμα που έχει μείνει σταθερά ίδιο στην ελληνική κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια -ανεξάρτητα από τιμές, ζήτηση, νόμους και άπειρες εξαγγελίες- είναι η εμπειρία της μεταβίβασης. Όλοι που έχουν περάσει από αυτή τη διαδικασία έχουν κάποια ιστορία να διηγηθούν, συνήθως με τη δομή «συμφωνήσαμε, δώσαμε καπάρο, και μετά…».

Το «μετά» είναι αυτό που κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με ακρίβεια και δεν είναι ευχάριστη διαδρομή.

Το 2026 έφερε αλλαγές – και δεν είναι αμελητέες

Τον Απρίλιο του 2026 ψηφίστηκε ο νόμος 5293/2026, και αυτή τη φορά οι αλλαγές είναι πραγματικές – όχι απλώς διατυπωτικές. Η πιο ουσιαστική: το τοπογραφικό διάγραμμα δεν είναι πλέον υποχρεωτικό για ακίνητα σε κτηματογραφημένες περιοχές, εξαλείφοντας ένα έξοδο που ταλαιπωρούσε χρονικά και οικονομικά πωλητές σε όλη τη χώρα.

Για να καταλάβουμε η πλειοψηφία των ιδιοκτητών ενός διαμερίσματος παλαιότητας άνω των 25 ετών κάπου στον φάκελό υπάρχει το τοπογραφικό ωστόσο είτε δεν είναι το επίσημο, είτε έχει χαθεί ως εκ τούτου δεν ήταν και κάτι απλό να εκδοθεί ένα νέο.

Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει επίσημα τον ρόλο του «one-stop shop» – δηλαδή του κεντρικού συντονιστή που συγκεντρώνει και ελέγχει τα έγγραφα, αποφεύγοντας τη χαοτική επικοινωνία μεταξύ διαφόρων υπηρεσιών που χαρακτήριζε παλαιότερα τη διαδικασία.

Αυτές οι αλλαγές είναι πραγματική πρόοδος – και αξίζει να το αναγνωρίσουμε, ωστόσο ερχόμαστε στο ερώτημα: γιατί ο μέσος χρόνος ολοκλήρωσης μιας μεταβίβασης, σύμφωνα με τα στοιχεία του Μαΐου 2026, παραμένει στις 213 ημέρες;

Το πρόβλημα δεν ήταν ποτέ η διαδικασία – ήταν τα έγγραφα

Εδώ βρίσκεται η ουσία που ο νόμος δεν μπορεί να αγγίξει: η Ελλάδα έχει ένα τεράστιο απόθεμα παλαιών ακινήτων με ιστορικές εκκρεμότητες που συσσωρεύτηκαν δεκαετίες – αυθαιρεσίες που κανείς δεν θυμόταν ή ακόμα δε γνώριζε, τίτλους που δεν έχουν μεταγραφεί σωστά, στοιχεία Ε9 που δεν αντιστοιχούν στην πραγματικότητα, κτηματολόγιο με λάθη που χρειάζονται διόρθωση. Η κτηματογράφηση, που ολοκληρώθηκε μετά από δεκαετίες, και οι δασικοί χάρτες που κυρώθηκαν μόλις το 2022 -με εκκρεμείς ακόμα αντιρρήσεις- προσθέτουν πολυπλοκότητα σε ακίνητα που ο ιδιοκτήτης τους πίστευε και διαβεβαίωνε ότι ήταν απολύτως «καθαρά».

Με άλλα λόγια: ο συμβολαιογράφος μπορεί να είναι one-stop shop, αλλά αυτό που βρίσκει εκεί δεν αλλάζει επειδή η υπηρεσία έχει νέο όνομα. Το ακίνητο που οικοδομήθηκε το 1970 έχει την ιστορία του – και αυτή η ιστορία, καλώς ή κακώς, πρέπει να ελεγχθεί.

Η παράληψη που κάνει σχεδόν ο κάθε πωλητής

Το πιο συνηθισμένο σφάλμα παραμένει το ίδιο με χρόνια: ο πωλητής ξεκινά τη συλλογή εγγράφων αφού βρει αγοραστή και λάβει προκαταβολή – τη στιγμή δηλαδή που ο χρόνος έχει ήδη γίνει παράγοντας πίεσης και για τις δύο πλευρές. Ό,τι βγει στο φως τότε -αυθαιρεσία που κανείς δεν θυμόταν, στοιχεία που δεν ταιριάζουν, ΤΑΠ με χρέος που ο ενοικιαστής δεν είχε πληρώσει- γίνεται πρόβλημα στη χειρότερη δυνατή στιγμή, με έναν αγοραστή που περιμένει και χάνει υπομονή και δικαιωματικά πιέζει να προχωρήσει η διαδικασία.

Η λύση είναι απλή στη θεωρία, ωστόσο σπάνια εφαρμόζεται στην πράξη: ο έλεγχος πρέπει να ξεκινά πριν μπει η αγγελία – όχι μετά το καπάρο. Ένα ακίνητο με καθαρό φάκελο δεν πουλάει μόνο πιο γρήγορα· μεταβιβάζεται και με λιγότερες διαπραγματεύσεις και σε καλύτερη τιμή, γιατί ο αγοραστής του 2026 είναι πληροφορημένος και εκτιμά την ετοιμότητα.

Τι αναμένουμε στο μέλλον

Η κατεύθυνση είναι σωστή – και αυτό είναι σημαντικό να το πούμε. Η πλατφόρμα e-Μεταβίβαση λειτουργεί, ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου είναι πλέον υποχρεωτικός, το one-stop shop δίνει σαφέστερη δομή στη διαδικασία.

Το επόμενο βήμα -που είναι και το πιο δύσκολο- είναι να αντιμετωπιστεί το βαθύτερο πρόβλημα: η ημιτελής κτηματογράφηση και οι χιλιάδες ακίνητα με εκκρεμότητες που δεν λύνονται με νόμο αλλά με χρόνο, πόρους και θέληση. Μέχρι τότε, ο Γολγοθάς συνεχίζεται – λίγο πιο οργανωμένος από χθες, αλλά ακόμα σαφώς μακρύτερος από ό,τι θα έπρεπε.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com