Το νέο Χωροταξικό για τον Τουρισμό: εργαλείο με αγκάθια

Κάτι λιγότερο από δύο δεκαετίες η Ελλάδα ανέπτυσσε τουριστικές υποδομές χωρίς κανένα εθνικό χωροταξικό πλαίσιο, και μιλάμε για μια χώρα που η βαριά της βιομηχανία είναι ο τουρισμός. Το προηγούμενο, του 2009, ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για τυπικούς λόγους — και από τότε, ο καθένας έχτιζε όπου μπορούσε και όπως μπορούσε. Τον Μάιο του 2026, αυτό άλλαξε. Η κυβέρνηση παρουσίασε το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό — και μαζί του έβαλε στο τραπέζι μια έννοια που για πρώτη φορά θεσμοθετείται επίσημα στην Ελλάδα: τη φέρουσα ικανότητα.

Τι σημαίνει «φέρουσα ικανότητα» και γιατί μας αφορά

Αρχικά δεν αναφερόμαστε σε στατικότητα κτιρίων. Ουσιαστικά είναι δανεικός τεχνικός όρος για να τοποθετηθεί ένα όριο σε κάθε προορισμό — σε τουρίστες, σε κλίνες, σε υποδομές. Πέρα από αυτό το όριο, η ανάπτυξη δεν ωφελεί αλλά καταστρέφει. Το νέο χωροταξικό εισάγει αυτή την έννοια ως βασικό κριτήριο για το ποιος μπορεί να χτίσει, πού και πόσο. Ορίζει πέντε κατηγορίες περιοχών ανάλογα με το επίπεδο τουριστικής ανάπτυξης, με διαφορετικούς κανόνες δόμησης και όρια κλινών για κάθε μία.

Το πιο συζητημένο σημείο: το προτεινόμενο όριο των 100 κλινών για νέες επενδύσεις σε κορεσμένους προορισμούς όπως η Κέρκυρα και η Ρόδος. Σε αυτές τις περιοχές, νέες μονάδες πάνω από αυτό το όριο απλά δεν θα εγκρίνονται και ως εκ τούτου όλα τα επενδυτικά μεγάλα πλάνα στις περιοχές αυτές ναυαγούν.

Ποιος κερδίζει

Ο μεγάλος κερδισμένος φαίνεται να είναι η «Άλλη Ελλάδα» — η ηπειρωτική χώρα, η ορεινή Ελλάδα, οι αναξιοποίητες περιφέρειες. Στόχος είναι η δίκαιη διάχυση της τουριστικής ανάπτυξης, τόσο χωρικά όσο και χρονικά, με ενίσχυση προορισμών που μέχρι τώρα έμεναν στη σκιά των δημοφιλών νησιών και προορισμών. Αυτό ανοίγει την πόρτα σε επενδύσεις που κοιτούσαν αποκλειστικά Μύκονο, Σαντορίνη και ακριβά αστικά κέντρα — και τώρα στρέφονται σε περιοχές με θάλασσα, ιστορία και χώρο. Ως βάση και λογική είναι στη σωστή τροχιά, ωστόσο η εφαρμογή της θα πρέπει να εξετάζει και τις υποδομές της κάθε περιοχής.

Ποιος φοβάται

Ο ΣΕΤΕ (Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων — ο κλαδικός φορέας που εκπροσωπεί τις μεγάλες τουριστικές επιχειρήσεις) εξέφρασε σκεπτικισμό ακόμα και για τον περιορισμό των 100 κλινών για ορισμένα μικρά νησιά και μικρούς οικισμούς που δεν έχουν τις κατάλληλες υποδομές. Παράλληλα εκφράζει σαφή προβληματισμό για αποφάσεις αναστολής αδειοδοτημένων τουριστικών επενδύσεων, υποστηρίζοντας ότι δημιουργούν ζητήματα ασφάλειας δικαίου και επηρεάζουν το επενδυτικό περιβάλλον και την εικόνα της χώρας μας.

Η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) από την πλευρά της εκφράζει αντίθεση στους περιορισμούς που αφορούν τη βραχυχρόνια μίσθωση — και είναι λογική η τοποθέτησή της, καθώς η ελευθερία του ιδιοκτήτη να διαχειριστεί όπως επιθυμεί την περιουσία του είναι αναμφισβήτητο δικαίωμα, το οποίο διασφαλίζεται από διεθνείς συμβάσεις που έχει υπογράψει η Ελλάδα. Η Συνομοσπονδία τουριστικών καταλυμάτων υποστηρίζει ότι ορισμένες ρυθμίσεις δεν αφορούν χωροταξικά ζητήματα αλλά τον τρόπο οργάνωσης των επιχειρήσεων — κάτι που δεν θα έπρεπε να είναι τμήμα χωροταξικού πλάνου. Τέλος, ένα από τα πιο σύνθετα ζητήματα παραμένει η σχέση του νέου χωροταξικού με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια — ποιος κανόνας υπερισχύει όταν τα σχέδια συγκρούονται. Σίγουρα ένας κεντρικός και γενικός προγραμματισμός είναι απαραίτητος, ωστόσο μόνο τοπικά μπορεί να γίνει η εφαρμογή τους με σεβασμό στις ιδιαιτερότητες της κάθε τοποθεσίας.

Τι σημαίνει για την κτηματαγορά

Η επένδυση σε τουριστικό ακίνητο από εδώ και πέρα δεν μπορεί να γίνεται με μόνο κριτήριο την τιμή και τη θέση. Ο επενδυτής χρειάζεται να γνωρίζει εξ αρχής σε ποια ζώνη βρίσκεται το ακίνητο, τι επιτρέπεται και τι όχι, και αν η χρήση που σχεδιάζει συμβαδίζει με το νέο πλαίσιο. Η ασάφεια είναι εχθρός της επένδυσης — και το νέο χωροταξικό, παρά τις καλές προθέσεις, έχει ακόμα αρκετές «γκρίζες ζώνες» που πρέπει να διευκρινιστούν πριν οριστικοποιηθεί.

Το νέο χωροταξικό είναι ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση — αλλά ένα βήμα δεν είναι ακόμα διαδρομή. Η αγορά δεν περιμένει τη γραφειοκρατία να την προλάβει.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com