Πρώτη κατοικία: Προστασία με αντάλλαγμα την υπόλοιπη περιουσία – Τα νέα εργαλεία προστασίας για τους δανειολήπτες

Την πρώτη τους κατοικία, παραχωρώντας ουσιαστικά την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τους προς ρευστοποίηση, κατάφεραν να προστατεύσουν 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες, αξιοποιώντας τη νέα δυνατότητα που παρέχει ο αναβαθμισμένος Εξωδικαστικός Μηχανισμός.

Πιο συγκεκριμένα, με βάση  τα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΓΓΧΤΔΙΧ),  μέσα σε περίπου ενάμιση μήνα από την ενεργοποίηση της σχετικής ρύθμισης, στις 21 Σεπτεμβρίου, εκατοντάδες οφειλέτες επέλεξαν τη συγκεκριμένη διαδικασία, προκειμένου να διατηρήσουν το σπίτι στο οποίο διαμένουν, εξασφαλίζοντας παράλληλα ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής των χρεών τους.

Υπενθυμίζεται ότι η νέα δυνατότητα απευθύνεται σε όσους έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές και διαθέτουν ακίνητα πέραν της κύριας κατοικίας τους. Προβλέπει ότι μπορούν να πετύχουν μεγαλύτερη διαγραφή χρέους και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, εφόσον συναινέσουν στην εκούσια διάθεση των υπόλοιπων περιουσιακών τους στοιχείων, όπως εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα και αγροτεμάχια, για την αποπληρωμή των πιστωτών τους.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση , όπως έχει αναφερθεί από το οικονομικό επιτελείο, επιχειρεί να αντιμετωπίσει μια στρέβλωση που μέχρι πρότινος δυσχέραινε την προσπάθεια ρύθμισης των οφειλών. Δηλαδή, ακόμη και όταν ένας δανειολήπτης είχε περιορισμένα εισοδήματα και αδυνατούσε να ανταποκριθεί στις δανειακές του υποχρεώσεις, η ύπαρξη ενός δεύτερου ακινήτου, ενός εξοχικού ή ενός αγροτεμαχίου μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά την πρόταση αναδιάρθρωσης. Το αποτέλεσμα ήταν να διαμορφώνονται υψηλότερες δόσεις και μικρότερες διαγραφές οφειλών, χωρίς να λαμβάνεται επαρκώς υπόψη η πραγματική οικονομική δυνατότητα του νοικοκυριού.

Πώς λειτουργεί η νέα διαδικασία

Με το νέο καθεστώς, πλέον, κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να ενεργοποιήσει ειδική επιλογή για την προστασία της κύριας κατοικίας του.

Εφόσον επιλέξει τη συγκεκριμένη δυνατότητα, το σύστημα διαχωρίζει την ακίνητη περιουσία του σε δύο κατηγορίες: αφενός την κατοικία στην οποία διαμένει, η οποία εξαιρείται από την αναγκαστική εκτέλεση όσο τηρείται η ρύθμιση, και αφετέρου τα υπόλοιπα ακίνητα, όπως εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες και επαγγελματικοί χώροι, τα οποία μπορούν να διατεθούν εκουσίως προς όφελος των πιστωτών.

Ο διαχωρισμός αυτός επηρεάζει άμεσα και τον τρόπο υπολογισμού της οφειλής. Η μηνιαία δόση δεν προσδιορίζεται πλέον με βάση τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, αλλά λαμβάνει υπόψη την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας και το πραγματικά διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού.

Με τον τρόπο αυτό, η αξία των υπόλοιπων ακινήτων δεν επιβαρύνει τον υπολογισμό της δυνατότητας αποπληρωμής. Έτσι, η πρόταση που διαμορφώνεται από τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων μπορεί να περιλαμβάνει χαμηλότερη μηνιαία δόση, μεγαλύτερο ποσοστό διαγραφής της οφειλής, ιδίως όταν το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία της κύριας κατοικίας, καθώς και μακρύτερη περίοδο αποπληρωμής, η οποία για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς μπορεί να φτάσει έως τις 420 δόσεις, δηλαδή τα 35 χρόνια.

Το αντάλλαγμα για τη διάσωση της κατοικίας

Η διατήρηση της πρώτης κατοικίας δεν είναι, ωστόσο, χωρίς κόστος. Προϋποθέτει τη συναίνεση του οφειλέτη στην εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του, με τα έσοδα από τη ρευστοποίησή τους να κατευθύνονται στην απομείωση του συνολικού χρέους.

Με την αποδοχή της πρότασης αναδιάρθρωσης, ο δανειολήπτης αναλαμβάνει τη σχετική δέσμευση εκούσιας διάθεσης της περιουσίας του. Η διαδικασία πώλησης πραγματοποιείται μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (e-auction), ενώ το τίμημα που προκύπτει από την εκποίηση, για παράδειγμα ενός εξοχικού ή ενός οικοπέδου, χρησιμοποιείται για τη μείωση του ανεξόφλητου υπολοίπου.

Καθοριστικής σημασίας είναι, βεβαίως, η συνέπεια στην εξυπηρέτηση της νέας ρύθμισης. Η προστασία της κύριας κατοικίας τελεί υπό διαλυτική αίρεση, καθώς διατηρείται μόνο εφόσον ο οφειλέτης καταβάλλει κανονικά τις συμφωνημένες δόσεις. Σε περίπτωση αθέτησης των υποχρεώσεών του και απώλειας της ρύθμισης, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά εκ νέου τη δυνατότητα να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση και επί της κύριας κατοικίας.

Η εναλλακτική της πτώχευσης

Το βασικό πλεονέκτημα της συγκεκριμένης επιλογής είναι ότι ο οφειλέτης μπορεί να διατηρήσει την ιδιοκτησία της κατοικίας του, χωρίς να χρειαστεί να προσφύγει στη διαδικασία της πτώχευσης φυσικού προσώπου.

Στην περίπτωση της πτώχευσης, το σύνολο της περιουσίας του οφειλέτη, συμπεριλαμβανομένης της κατοικίας του, εντάσσεται στη διαδικασία ρευστοποίησης. Μετά την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων διαδικασιών και εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, ο πολίτης απαλλάσσεται από τις υπόλοιπες οφειλές του. Η απαλλαγή μπορεί να επέλθει μετά την πάροδο ενός έως τριών ετών, ανάλογα με την περιουσιακή του κατάσταση και τις προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος.

Στο μεταξύ, υπάρχει δυνατότητα παραμονής στην κατοικία μέσω του θεσμού της επαναμίσθωσης, με την ιδιότητα πλέον του ενοικιαστή. Ειδικά για τους ευάλωτους οφειλέτες, ο Ειδικός Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης προβλέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας τους μετά την παρέλευση 12 ετών, εφόσον έχει μεσολαβήσει οικονομική ανάκαμψη.

Αντίθετα, μέσω του αναβαθμισμένου Εξωδικαστικού Μηχανισμού, ο δανειολήπτης διατηρεί την κυριότητα της κύριας κατοικίας του, συνεχίζει να τη χρησιμοποιεί και να την αξιοποιεί, αποφεύγοντας παράλληλα τη δικαστική διαδικασία της πτώχευσης. Επιπλέον, εφόσον τηρεί τη συμφωνία, εξακολουθεί να διαχειρίζεται ο ίδιος τα εισοδήματά του, χωρίς την εμπλοκή συνδίκου πτώχευσης.

Πιερρακάκης: «Ενισχύουμε την προστασία των δανειοληπτών και αυστηροποιούμε τις κυρώσεις για τους servicers»

Στο μεταξύ, στην προστασία των δανειοληπτών, στις νέες υποχρεώσεις των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων και στις παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του ιδιωτικού χρέους αναφέρθηκε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και πρόεδρος του Eurogroup, Κυριάκος Πιερρακάκης, με αφορμή την ψήφιση του νέου νομοθετικού πλαισίου.

Σε συνέντευξή του στην εκπομπή «Σήμερα» του ΣΚΑΪ, την Πέμπτη, στους δημοσιογράφους Δημήτρη Οικονόμου και Γιάννη Πιτταρά, ο υπουργός υπογράμμισε ότι βασικός στόχος των παρεμβάσεων είναι η ενίσχυση της θέσης των οφειλετών απέναντι στους servicers, με τη θέσπιση σαφών κανόνων, συγκεκριμένων προθεσμιών και αυστηρότερων κυρώσεων.

Όπως ανέφερε, το νέο πλαίσιο προβλέπει δεκαπλασιασμό των προστίμων για τις εταιρείες διαχείρισης, ενώ θεσπίζει υποχρεώσεις ενημέρωσης και διαφάνειας, ώστε οι πολίτες να γνωρίζουν με σαφήνεια το ύψος των οφειλών τους και να μπορούν να διεκδικούν αποτελεσματικότερα τη ρύθμισή τους.

«Πρέπει να μπουν κανόνες στους servicers. Ο κόσμος έχει δίκιο όταν λέει ότι τηλεφωνεί και δεν του απαντούν ή ότι δεν έχει σαφή εικόνα για το πόσα χρήματα χρωστάει», σημείωσε, προσθέτοντας ότι όσοι δεν συμμορφώνονται με τις νέες υποχρεώσεις θα αντιμετωπίζουν τις προβλεπόμενες κυρώσεις.

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε στη νέα δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, επισημαίνοντας ότι ήδη 675 δανειολήπτες έχουν ενταχθεί στη διαδικασία. Αντιπαραβάλλοντας τη συγκεκριμένη επιλογή με προτάσεις που προβλέπουν την προηγούμενη πτώχευση του οφειλέτη, υποστήριξε ότι η κυβέρνηση επιδιώκει να προσφέρει λύσεις χωρίς να οδηγεί τον πολίτη στην απώλεια της περιουσίας του.

Ο υπουργός στάθηκε επίσης στη διεύρυνση των παρεμβάσεων για τη ρύθμιση των οφειλών, αναφέροντας, μεταξύ άλλων, τη μείωση του ορίου ένταξης στον Εξωδικαστικό από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ, την αύξηση του ακατάσχετου ορίου και τη δυνατότητα αποπληρωμής οφειλών προς την Εφορία και τον ΕΦΚΑ σε έως 120 δόσεις.

Αναφερόμενος ειδικότερα στη σταθεροποίηση του επιτοκίου στο 3% για τους ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες που εντάσσονται στον Εξωδικαστικό, εξήγησε ότι η παρέμβαση αποσκοπεί τόσο στη μείωση του κόστους δανεισμού όσο και στην εξασφάλιση προβλεψιμότητας για όσους επιθυμούν να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις τους. Όπως σημείωσε, για οφειλή 100.000 ευρώ με διάρκεια αποπληρωμής 20 ετών, το συνολικό οικονομικό όφελος μπορεί να φτάσει τις 28.000 ευρώ.

Παράλληλα, απέρριψε την πρόταση να μπορούν οι δανειολήπτες να αγοράζουν τα δάνειά τους σε τιμές αντίστοιχες με εκείνες στις οποίες τα αποκτούν τα funds, υποστηρίζοντας ότι μια τέτοια ρύθμιση θα μπορούσε να δημιουργήσει αντικίνητρα για την αποπληρωμή των δανείων και να επηρεάσει αρνητικά τη μελλοντική χορήγηση πιστώσεων από τις τράπεζες.

Οι διατάξεις που συγκέντρωσαν ευρεία κοινοβουλευτική στήριξη

Σημειώνεται ότι στο πλαίσιο της ονομαστικής ψηφοφορίας που ζήτησε η κυβερνητική πλειοψηφία, σειρά διατάξεων του νομοσχεδίου για την προστασία των δανειοληπτών και τη λειτουργία των servicers εγκρίθηκαν με περισσότερες από 190 θετικές ψήφους, ενώ ορισμένες ξεπέρασαν τις 200.

Μεταξύ άλλων, 227 βουλευτές υπερψήφισαν τη διάταξη για την προστασία των συνεπών δανειοληπτών από την αναγκαστική εκτέλεση και την επιβολή προστίμων έως 500.000 ευρώ ανά δανειολήπτη στους servicers που παραβιάζουν τη νομοθεσία. Με τον ίδιο αριθμό ψήφων εγκρίθηκε και η άρση των χρονικών περιορισμών για τη ρύθμιση επιχειρηματικών δανείων με εγγύηση του Δημοσίου ή του ΤΕΜΠΜΕ.

Επιπλέον, 212 ψήφους συγκέντρωσε η υποχρέωση δημοσιοποίησης ετήσιων οικονομικών στοιχείων και στοιχείων για τη διαχείριση παραπόνων, ενώ με 204 ψήφους εγκρίθηκαν τόσο ο ετήσιος ανεξάρτητος διαχειριστικός έλεγχος των servicers για χαρτοφυλάκια με κρατική εγγύηση όσο και η υποχρεωτική συνεργασία τους με τον Ελληνικό Χρηματοοικονομικό Μεσολαβητή.

Στις υπόλοιπες διατάξεις περιλαμβάνονται η αναστολή της τοκοφορίας όταν δεν παρέχεται αναλυτική ενημέρωση στον οφειλέτη εντός 45 ημερών, ο αυτοδίκαιος επανυπολογισμός των οφειλών σε περίπτωση υπέρβασης του προβλεπόμενου ορίου τοκοφορίας, καθώς και η υποχρέωση των funds να καταθέτουν έγγραφη και βιώσιμη πρόταση ρύθμισης τρεις μήνες πριν από τη διενέργεια πλειστηριασμού.

Παράλληλα, με 212 θετικές ψήφους εγκρίθηκε η υπουργική τροπολογία που προβλέπει σταθερό επιτόκιο 3% για όλη τη διάρκεια της ρύθμισης στον Εξωδικαστικό για τους ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες, καθώς και την αύξηση των προστίμων για τους servicers έως τα 5 εκατ. ευρώ.

Σχολιάζοντας την πολιτική αντιπαράθεση που προηγήθηκε της ψηφοφορίας, ο Κυριάκος Πιερρακάκης υποστήριξε ότι η συζήτηση θα έπρεπε να επικεντρώνεται στα συγκεκριμένα μέτρα και στην αποτελεσματικότητά τους για τους πολίτες, επισημαίνοντας ότι η ονομαστική ψηφοφορία έδωσε τη δυνατότητα να καταγραφεί η στάση των κομμάτων και των βουλευτών απέναντι σε κάθε διάταξη.

«Το θέμα δεν είναι να είσαι ευχάριστος. Το θέμα είναι να μπορέσεις να βοηθήσεις τον κάθε άνθρωπο που μας βλέπει», ανέφερε χαρακτηριστικά, τονίζοντας ότι ζητούμενο είναι να διαμορφωθεί μια ισορροπία ανάμεσα στην προστασία των δανειοληπτών, τη στήριξη των συνεπών οφειλετών και τη διατήρηση της ομαλής λειτουργίας της οικονομίας.

Όπως κατέληξε, η πολιτεία οφείλει να παρέχει ουσιαστική στήριξη σε όσους θέλουν να αποπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους, χωρίς να διαταράσσεται η ισορροπία στο χρηματοπιστωτικό σύστημα και χωρίς να επαναληφθούν τα λάθη του παρελθόντος.