Στεγαστική Κρίση: “Κλειδί” η διαχείριση των κλειστών σπιτιών

Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί μια από τις βασικές αιτίες, αν όχι η βασικότερη της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, σύμφωνα με όσα συζητήθηκαν στο 6ο Premium Real Estate Forum, που πραγματοποιήθηκε στα μέσα Μαΐου.

Στο φόντο αυτό η αναφορά που έκανε η Προϊσταμένη της Διεύθυνσης Στεγαστικής Πολιτικής του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Μαντώ Ζησοπούλου, σοκάρει. Όπως ανέφερε, σήμερα στη χώρα υπολογίζονται περίπου 900.000 κενές κατοικίες, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 13,5%-15% του συνολικού οικιστικού αποθέματος. Από αυτές, πάνω από το 80% έχουν ανεγερθεί πριν από το 2000. Για την αντιμετώπιση του προβλήματος, η κυβέρνηση προωθεί πακέτο 45 παρεμβάσεων, με ένα νέο πλαίσιο κινήτρων προς κατασκευαστικές εταιρείες και ιδιώτες επενδυτές για την ανέγερση ή μετατροπή κτιρίων που θα κατευθύνονται αποκλειστικά στη μακροχρόνια μίσθωση.

Στο ίδιο πλαίσιο, ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στο θέμα και από την ΠΟΜΙΔΑ. Ο Τάσος Βάππας και η Βάσω Παραδιά αξιολόγησαν θετικά το μέτρο της τριετούς φορολογικής απαλλαγής για τα κλειστά ακίνητα, επισημαίνοντας ωστόσο την ανάγκη επέκτασής του. Όπως υποστήριξαν, θα πρέπει να καταργηθεί ο περιορισμός της συνεχόμενης τριετούς αδράνειας, ώστε να μπορούν να ενταχθούν και ακίνητα που είχαν στο παρελθόν μισθωθεί ή χρησιμοποιηθεί από τους ιδιοκτήτες τους.

Αναφορά έγινε και στο επικείμενο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, πρότεινε να δοθεί η δυνατότητα στους πολίτες να δηλώσουν αδήλωτα ακίνητα χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις ή πρόστιμα, κατά το πρότυπο της ρύθμισης για τα αδήλωτα τετραγωνικά στους δήμους το 2020.

Οι προτάσεις του ΔΝΤ

Το στεγαστικό ζήτημα απασχολεί έντονα, όμως, και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, το οποίο στην πρόσφατη έκθεσή του εισηγείται την υιοθέτηση αντικινήτρων για τη διατήρηση «κλειστών» κατοικιών. Πρόκειται για πρακτικές που εφαρμόζονται ήδη σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Γαλλία, μέσω κλιμακωτής φορολόγησης των ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα. Παράλληλα, το Ταμείο προτείνει τη μείωση της ελάχιστης διάρκειας των μισθώσεων.

Ωστόσο, οι συγκεκριμένες προτάσεις αντιμετωπίστηκαν με επιφυλάξεις, καθώς πολλοί εκτιμούν ότι δεν λαμβάνουν επαρκώς υπόψη τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Το γαλλικό μοντέλο φορολόγησης

Σύμφωνα με το ΔΝΤ, η αξιοποίηση των περισσότερων από δύο εκατομμυρίων κενών κατοικιών —συμπεριλαμβανομένων και των εξοχικών— θα μπορούσε να προσφέρει σημαντική ανάσα στην αγορά, εφόσον συνοδευτεί από ένα ολοκληρωμένο πλέγμα πολιτικών.

Μεταξύ των μέτρων που προτείνονται περιλαμβάνονται:

• φορολογικά αντικίνητρα για τη διατήρηση κενών κατοικιών,
• αυξημένες επιβαρύνσεις σε υποαξιοποιημένα ακίνητα περιοχών με υψηλή ζήτηση,
• γεωγραφική στόχευση των μέτρων ώστε να μη θίγονται περιοχές με ήδη χαμηλή ζήτηση,
• κλιμακωτοί φορολογικοί συντελεστές ανάλογα με τη διάρκεια που το ακίνητο παραμένει κενό,
• σαφείς εξαιρέσεις για περιπτώσεις όπως ανακαινίσεις ή νομικές εκκρεμότητες,
• δημιουργία αξιόπιστων μητρώων ακινήτων και μηχανισμών ελέγχου μέσω στοιχείων κατανάλωσης κοινής ωφέλειας.

Ουσιαστικά, το Ταμείο παραπέμπει στο γαλλικό μοντέλο, το οποίο ήδη εφαρμόζεται και αναμένεται να αυστηροποιηθεί περαιτέρω. Στη Γαλλία, ο φόρος υπολογίζεται βάσει της εκτιμώμενης μισθωτικής αξίας του ακινήτου, δηλαδή του πιθανού ετήσιου ενοικίου που θα μπορούσε να αποφέρει. Ο φορολογικός συντελεστής φτάνει το 17% για το πρώτο έτος και το 34% για τα επόμενα, ενώ σε ορισμένες περιοχές μπορεί να αυξηθεί ακόμη περισσότερο, έως και 60%.

Η Πορτογαλία

Να σημειωθεί ότι και στην Πορτογαλία έχουν προωθηθεί μέτρα σε αυτήν την κατεύθυνση. όπως η αναγκαστική μίσθωση κενών κατοικιών: Είναι ένα από τα μέτρα που έχει προκαλέσει τη μεγαλύτερη κριτική και συνίσταται στη δυνατότητα του κράτους, για λόγους δημοσίου συμφέροντος, να νοικιάζει άδεια σπίτια, πληρώνοντας ενοίκιο στον ιδιοκτήτη. Με βάση όσα αναφέρει ενημέρωση του Γραφείου Οικονομικών Εμπορικών Υποθέσεων της Πρεσβείας της Ελλαδας στη Λισαβόνα, ο ιδιοκτήτης θα έχει μια περίοδο (ίση με 100 ημέρες) για να χρησιμοποιήσει το σπίτι προτού τεθεί σε αναγκαστική μίσθωση. – Επίσης, προβλέπονται, μεταξυ άλλων, φορολογικά πλεονεκτήματα για εργασίες σε «κατοικίες προσιτού ενοικίου».

Ουσιαστικά στην Πορτογαλία η κυβέρνηση επιθυμεί να αυξήσει τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών στο πλαίσιο του προγράμματος προσιτού ενοικίου (PAA) και για το σκοπό αυτό προβλέπεται συντελεστής ΦΠΑ 6% στις κατασκευαστικές εργασίες ή την αποκατάσταση κατοικιών που διατίθενται στο πρόγραμμα αυτό (τουλάχιστον 70%).

Παρεμβάσεις και στις μισθώσεις

Στο φόντο αυτό και για την Ελλάδα, οι εισηγήσεις του ΔΝΤ δεν περιορίζονται μόνο στους ιδιοκτήτες, αλλά επεκτείνονται και στο πλαίσιο των ενοικιάσεων και βέβαια του Airbnb και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Έτσι προτείνεται η διαμόρφωση ενός πιο ελκυστικού πλαισίου για τους ιδιοκτήτες ώστε να στραφούν προς τις αστικές μισθώσεις.
Για τον λόγο αυτό προτείνεται:

• μείωση της ελάχιστης διάρκειας των μισθωτηρίων συμβολαίων από τα τρία χρόνια,
• ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών,
• εφαρμογή συστημάτων εγγύησης ενοικίου για την προστασία ευάλωτων νοικοκυριών,
• ενίσχυση της διαφάνειας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Παράλληλα, το ΔΝΤ εισηγείται επανεξέταση φορολογικών κινήτρων, όπως η απαλλαγή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, εκτιμώντας ότι ενδέχεται να ωφελούν κυρίως υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα ή εταιρείες ακινήτων. Ως εναλλακτική προτείνεται η σταδιακή ανακατεύθυνση των κινήτρων προς την ανακαίνιση υφιστάμενων κατοικιών.

Το ΥΠΕΘΟ

Πάντως, η δημοσιοποίηση της έκθεσης προκάλεσε άμεσες αντιδράσεις στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, το οποίο έσπευσε να αποστασιοποιηθεί από τα σενάρια επιβολής νέας φορολόγησης στα κλειστά ακίνητα.

Πηγές του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ξεκαθάρισαν ότι δεν υπάρχει πρόθεση υιοθέτησης ενός τέτοιου μοντέλου επιπλέον φορολόγησης. Υπενθυμίζεται, άλλωστε, ότι ανάλογη πρόταση είχε εξεταστεί και στο παρελθόν, όταν η κυβέρνηση αναζητούσε λύσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, χωρίς όμως να προχωρήσει.