Πόσοι μισθοί χρειάζονται για ένα ενοίκιο
ETERON
ΕΡΕΥΝΑ ΤΟΥ ETERON

Πόσοι μισθοί χρειάζονται για ένα ενοίκιο

Ένα ενοίκιο σε μια όχι ακριβή περιοχή της Αθήνας κοστίζει όσο ο βασικός μισθός, με αποτέλεσμα οι νέοι στην πλειοψηφία τους να αδυνατούν να φύγουν από το γονικό τους σπίτι.

Πολυτέλεια. Όποιος έχει μπει στη διαδικασία να αναζητήσει σπίτι για ενοικίαση στην συντριπτική πλειοψηφία των περιοχών της χώρας, μόνο με αυτή τη λέξη μπορεί να χαρακτηρίσει το ενδεχόμενο να βρει ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα σε μια τιμή που δεν θα ακούγεται παράλογη. Πάνε πλέον αρκετά χρόνια που στις δημοφιλείς πλατφόρμες αναζήτησης, όσα σπίτια είναι value for money αναρτώνται και ενοικιάζονται εντός ελάχιστων ωρών, καθώς σπανίζουν.

Στην Αθήνα, αυτή την ώρα που γράφεται το κείμενο, ένα διαμέρισμα 50-70 τετραγωνικών του 1970 με κεντρική θέρμανση, σε όροφο στην Κυψέλη έχει μέση τιμή 440 ευρώ. Φυσικά η θέρμανση δεν είναι εγγυημένο ότι θα λειτουργεί. Εξαρτάται από την απόφαση των υπολοίπων ενοίκων. Για ένα ίδιων προδιαγραφών σπίτι, στην ίδια περιοχή αλλά με αυτόνομη θέρμανση, η μέση τιμή σήμερα είναι 510 ευρώ.

Στα Πετράλωνα, για ένα ίδιο σπίτι η μέση τιμή είναι 587 ευρώ με κεντρική θέρμανση και 630 ευρώ με αυτόνομη. Στον Κολωνό η αντιστοιχία είναι 462 ευρώ με κεντρική και 482 ευρώ με αυτόνομη. Στο Παγκράτι είναι 590 ευρώ με κεντρική θέρμανση και 728 ευρώ με αυτόνομη. Ο κατώτατος μισθός στην Ελλάδα είναι 650 ευρώ. Όπως εύκολα γίνεται αντιληπτό κάνοντας τις μαθηματικές πράξεις, ένας εργαζόμενος που αμείβεται με τον βασικό μισθό είναι αδύνατον να νοικιάσει σε αυτές τις περιοχές αν δεν έχει δεύτερη δουλειά ή δεν λαμβάνει οικονομική στήριξη από άλλες πηγές.

Το αν οι χώροι των παραπάνω σπιτιών θα είναι συντηρημένοι αξιοπρεπώς είναι αμφίβολο. Το αν το διαμέρισμα θα είναι φωτεινό ή θα έχει μπαλκόνι επίσης.

Μια αγορά που μοιάζει να βρίσκεται σε ανεξέλεγκτη τροχιά. Όλοι έχουν να διηγηθούν μια ιστορία με παράλογες απαιτήσεις και πανάκριβα σπίτια σε τραγική κατάσταση. Η τελευταία τάση είναι ο ιδιοκτήτης να ανοίγει το διαμέρισμα για κάποιες ώρες της ημέρας και οι υποψήφιοι ενοικιαστές να συνωστίζονται ταυτόχρονα για να το δουν και να μονομαχούν για να παρουσιάσουν τους εαυτούς τους ως τους ιδανικούς. Συνήθως επικρατούν εκείνοι που θα καταφέρουν να δώσουν τα περισσότερα ενοίκια μπροστά. Αλλιώς εκείνοι που έχουν την πιο φαινομενικά σταθερή δουλειά. «Πόσων ετών είστε;», «Τι δουλειά κάνετε;», «Οι γονείς σας που εργάζονται;», «Έχετε σχέση;», «Έχετε κατοικίδιο;». Όλες οι ερωτήσεις παίζουν ρόλο. Μακριά από την Αθήνα και τα άλλα αστικά κέντρα, σε τουριστικές και μη περιοχές, η κατάσταση ενίοτε είναι ακόμη δυσκολότερη. Εκπαιδευτικοί, εργαζόμενοι στον τουρισμό και όχι μόνο, δεν βρίσκουν καν διαθέσιμα σπίτια στα νησιά καθώς οι ιδιοκτήτες τους είτε τα νοικιάζουν για βραχυχρόνια μίσθωση είτε τα πωλούν σε ξένους επενδυτές οι οποίοι με τη σειρά τους τα εκμεταλλεύονται τουριστικά.

Για ποιο λόγο η στέγαση έχει εξελιχθεί σε τόσο σοβαρό πρόβλημα; Ποιοι είναι οι παράγοντες που ώθησαν σε αυτά τα ύψη τις τιμές των ενοικίων; Πως η ελληνική κυβέρνηση έχει αφήσει το φαινόμενο να εξελίσσεται χωρίς να θέτει ένα πλαίσιο λειτουργίας στην αγορά και ποια παραδείγματα του εξωτερικού θα μπορούσε να υιοθετήσει;

Ζητήσαμε από τον Άλκη Καφετζή, συντονιστή του Project «Ενοίκια στα ύψη» που τρέχει αυτή την περίοδο το ινστιτούτο «Eteron», να αναλύσει τα συμπεράσματα του από την έρευνα για στεγαστική επισφάλεια στην Ελλάδα.

Την τελευταία δεκαετία, ολοένα και συχνότερα ακούμε ανθρώπους να επιστρέφουν στο σπίτι των γονιών τους. Είναι απότοκο της οικονομικής κρίσης ή έχει κάποια επιπλέον ιδιομορφία η Ελλάδα;
Και τα δύο έχουν παίξει και συνεχίζουν να παίζουν σημαντικό ρόλο. Από την απαρχή θα λέγαμε της ελληνικής πολιτείας, η οικογένεια αποτέλεσε βασικό μηχανισμό μέσω της οποίας καλύφτηκε, ανεπίσημα και χωρίς ουσιαστικό κεντρικό σχεδιασμό, αυτή η πολύ σημαντική ανάγκη. Η άναρχη δόμηση, τα αυθαίρετα, τα “πανωσηκώματα” είναι χαρακτηριστικές εικόνες αυτής της επιλογής. Επομένως, η στεγαστική πορεία των νέων ανθρώπων είναι έντονα συνυφασμένη με τη δυνατότητα της οικογένειας τους να τους υποστηρίξει. Και όπως καταλαβαίνετε αυτή η δυνατότητα έχει δεχθεί τεράστια χτυπήματα λόγω της οικονομικής κρίσης. Παρότι και πριν την κρίση η Ελλάδα είχε ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά στην Ευρώπη νέων ανθρώπων που έμεναν μαζί με τους γονείς τους, η οικονομική κρίση ενίσχυσε αυτήν την τάση. Το 2019, 7 στους 10 ανθρώπους ηλικίας 18-34 έμεναν στο γονικό τους σπίτι. Μάλιστα, ενώ στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης το ποσοστό αυτό συρρικνώνεται στην ηλικιακή ομάδα 25-34, στην Ελλάδα παραμένει κοντά στο 60%, γεγονός που σηματοδοτεί μια ουσιώδη αναβολή της ομαλής στεγαστικής πορείας των νέων στη χώρα. Και η πανδημία, φαίνεται πως έχει οξύνει το πρόβλημα. Στο πρώτο άρθρο που γράψαμε ως Eteron για τη στέγαση προσπαθήσαμε ακριβώς να καλύψουμε το δυνατόν περισσότερες πτυχές αυτών των αλλαγών στη στεγαστική πορεία των ανθρώπων ηλικίας 25-40.

Είναι ακριβές ότι η βραχυχρόνια μίσθωση, είτε από εταιρείες διαχείρισης ακινήτων είτε από ιδιώτες και το ρυθμιστικό πλαίσιο για τις ξένες επενδύσεις είναι αυτά που έχουν εκτοξεύσει τις τιμές της αγοράς;
Πρόκειται για δύο πολύ βασικές παραμέτρους, χωρίς όμως να είναι οι μοναδικές, Για παράδειγμα, εξίσου σημαντικό ρόλο παίζει και το σχεδόν ολοκληρωτικό πάγωμα κάθε οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα και η μη αξιοποίηση σημαντικής μερίδας του οικιστικού αποθέματος για πολλούς και διάφορους λόγους.

Όσον αφορά τις παραμέτρους που θέσατε, οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σίγουρα έχουν προσφέρει νέες επιλογές στους ιδιοκτήτες για το πως να εκμεταλλευτούν την ακίνητη περιουσία τους. Ενώ όμως πριν μία δεκαετία αυτή η επιλογή βασιζόταν σε μια πραγματική οικονομία διαμοιρασμού, μιας συναλλαγής δηλαδή μεταξύ ομότιμων μελών, πλέον η βραχυχρόνια μίσθωση έχει επεκταθεί πολύ, ανοίγοντας διάπλατα την πόρτα στην τουριστική και εμπορευματική εκμετάλλευση της κατοικίας. Αποτέλεσμα, να καταγράφεται σημαντική συσσώρευση σπιτιών σε χέρια όλο και λιγότερων ιδιοκτητών, και διαμερίσματα ή ακόμα και ολόκληρα κτίρια που μέχρι πρότινος κάλυπταν τις στεγαστικές ανάγκες πολλών από ‘μας, να αλλάζουν χρήση και να μην αφορούν πλέον τους κατοίκους των πόλεων.

Αυτή η αλλαγή συνδέεται άρρηκτα με το γεγονός ότι η κατοικία διεθνώς αντιμετωπίζεται ολοένα και περισσότερο ως επενδυτικό προϊόν, το οποίο, σε μια περίοδο έντονων οικονομικών διακυμάνσεων παρέχει μια κάποια ασφάλεια στους επενδυτές. Πίσω από αυτήν την τάση υπάρχουν ωστόσο και πολλοί παράγοντες που είναι ιδιαίτεροι για τη χώρα μας: η προτεραιότητα της ελληνικής πολιτείας για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων και χρηματικών ροών με προγράμματα όπως η golden visa, η προσέλκυση digital nomads και η ενίσχυση της silver economy, η ανάγκη για περαιτέρω εξυγίανση του τραπεζικού συστήματος με την απαλλαγή του από τα κόκκινα δάνεια και επομένως η ενίσχυση των πλειστηριασμών κατοικίας, καθώς και τα πολυάριθμα έργα αστικών αναπλάσεων που αλλάζουν το προφίλ των πόλεων μας. Κάτω από το πρίσμα της κεντρικής πολιτικής ιδεολογίας της εποχής μας ότι η αγορά μπορεί να αυτορυθμιστεί, καταλαβαίνετε ότι προχωράμε γοργά σε μια περίοδο όξυνσης των κοινωνικών και οικονομικών ανισοτήτων.

Το κόστος ενοικίασης ενός αξιοπρεπούς διαμερίσματος φαίνεται πως έχει ξεφύγει από κάθε έλεγχο. Ένας εργαζόμενος που λαμβάνει τον μέσο μισθό της ελληνικής αγοράς εργασίας, θα πρέπει να ξοδέψει αρκετά περισσότερα από τον μισό μισθό του για να καλύψει μόνο το κόστος του ενοικίου και τους υπόλοιπους λογαριασμούς.
Οι αριθμοί που καταγράφονται είναι πράγματι τρομακτικοί. Σε πολλές περιοχές της Ελλάδας τα ενοίκια αυξήθηκαν 50% την περίοδο 2017-2020 και η άνοδος αυτή δε φαίνεται να κοπάζει. Μάλιστα, όλα αυτά συμβαίνουν μετά από μια δεκαετία όπου οι μισθοί συρρικνώθηκαν κατά 25% και η νεολαία έμαθε να επιβιώνει με μισθούς που θυμίζουν περισσότερο χαρτζιλίκι. Είναι τέτοια η κατάσταση δηλαδή που αυξήσεις της τάξεως του 1% και του 2% συνοδεύονται από πανηγυρικές δηλώσεις για ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών/τριών. Η πραγματικότητα όμως είναι πολύ διαφορετική, καθώς η ασυμβατότητα μεταξύ του εισοδήματος μεγάλης μερίδας της ελληνικής κοινωνίας και του κόστους στέγασης συνεχίζει να αυξάνεται. Όπως σωστά επισημαίνετε, όλες και όλοι μας έχουμε ανοίξει λογαριασμούς ρεύματος και θέρμανσης που μας έχουν κάνει να αγανακτήσουμε, αισθανόμενες ότι πρέπει να συνεχίσουμε να κάνουμε θυσίες, να συμβιβαζόμαστε με την ιδέα ότι θα ζήσουμε με αρκετά λιγότερα, να λέμε “πάλι καλά που καταφέρνω να έχω μια στέγη πάνω από το κεφάλι μου, τα πράγματα θα μπορούσαν εύκολα να είναι πολύ χειρότερα”. Αυτές τις κουβέντες τις ακούμε καθημερινά, από τα στόματα των φίλων μας και των γνωστών μας, από ανθρώπους που έζησαν και συνεχίζουν να ζουν στο πετσί τους τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης. Όλες και όλοι εκφράζουν μια τεράστια ανησυχία και μια απορία, που ολοένα και πιο επιτακτικά ζητάει απάντηση: “πόσο χειρότερα μπορεί να γίνουν τα πράγματα πριν αρχίσουν να βελτιώνονται”.

Ποιος είναι ο ρόλος της ελληνικής κυβέρνησης σε ένα τέτοιο τοπίο; Έχετε την εικόνα ότι έχει κάνει προσπάθειες να ρυθμίσει την αγορά;
Σε ένα τοπίο που χαρακτηρίζεται από την σχεδόν παντελή απουσία πολιτικής πρωτοβουλίας (διαβάστε τη σχετική ανάλυση του κ. Μαλούτα), η ελληνική κυβέρνηση και ευρύτερα η ελληνική πολιτεία πρέπει να κάνουν πάρα πολλά. Πρώτα απ’ όλα απαιτείται η αναγνώριση του προβλήματος, της κλίμακας του και των βαθύτερων αιτιών του. Όχι δηλαδή η αντιμετώπιση του ως μια ακόμα επικοινωνιακή ευκαιρία αλλά η κατανόηση ότι χρειάζονται πολιτικές παρεμβάσεις ουσίας. Από ‘κει και πέρα υπάρχουν πολλά που πρέπει να γίνουν, τόσο άμεσα και πυροσβεστικά όσο και πιο μακροπρόθεσμα και στρατηγικά. Χρειάζεται να βρεθούν τα εργαλεία εκείνα που θα βάλουν ένα φρένο στις αυξήσεις και θα προστατέψουν όσους και όσες νοικιάζουν το σπίτι που μένουν.

Χρειάζεται να μπει ένα πλαίσιο λειτουργίας στην αγορά που θα διασφαλίζει το δικαίωμα όλων σε μια οικονομικά προσιτή και επαρκώς ποιοτική στέγη. Χρειάζεται να ξαναενεργοποιηθεί ο κλάδος της κοινωνικής κατοικίας όχι με όρους όμως παραχωρησιολογίας αλλά ως μακροπρόθεσμη στρατηγική επιλογή του κράτους. Χρειάζεται οι πόλεις μας να σταματήσουν να αντιμετωπίζονται ως πεδίο πραγματοποίησης έργων βιτρίνας και άντλησης κέρδους αλλά ως τόποι που κατοικούνται και χρησιμοποιούνται από πολλές διαφορετικές κοινωνικές ομάδες. Χρειάζεται να δούμε πως θα αξιοποιήσουμε τα κενά κτίρια με τρόπο που δε θα δημιουργήσει νέους αποκλεισμούς. Χρειάζεται να βελτιώσουμε τα ποιοτικά χαρακτηριστικά ενός γερασμένου οικιστικού αποθέματος. Χρειάζεται να βοηθήσουμε τους μικροϊδιοκτήτες που την τελευταία δεκαετία έχασαν σημαντικό κομμάτι της περιουσίας τους και ανέλαβαν δυσανάλογα μεγάλο φορολογικό βάρος. Και όλα αυτά πρέπει να τα δούμε σε συνθήκες που χαρακτηρίζονται από τεράστια απουσία επίσημων στοιχείων και υποστελέχωση των δημόσιων υπηρεσιών.

Η ελληνική κυβέρνηση για την ώρα έχει κάνει βήματα που οριακά μονάχα μπορούν να αξιολογηθούν ως κάτι υπαρκτό. Η μόνη επιβεβαιωμένη κεντρική πολιτική είναι η ανακαίνιση 100 κατοικιών οι οποίες θα αποδοθούν σε ευάλωτα νοικοκυριά. Τον τελευταίο καιρό, ωστόσο, διαφαίνεται η ενεργοποίηση της τοπικής αυτοδιοίκησης στο θέμα, κάτι που γεννά ελπίδες ότι τα πράγματα ενδεχομένως αλλάζουν.

City view, Athens, Greece
Αθήνα GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO

Υπάρχουν παραδείγματα κυβερνήσεων της Ευρώπης που έχουν αναλάβει σχετικές πρωτοβουλίες;
Έχουν υπάρξει πράγματι εξελίξεις προς τη σωστή κατεύθυνση σε πολλές χώρες της Ευρώπης. Ένα καλό παράδειγμα είναι η τοπική κυβέρνηση της Βαρκελώνης, η οποία προχώρησε σε μια ιδιαίτερα ενδελεχή και πολυεπίπεδη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ορίζοντας περιορισμούς σε αυτού του είδους τη χρήση ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής. Αντίστοιχες πρωτοβουλίες ρύθμισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν εμφανιστεί και σε άλλες πόλεις, όπως το Βερολίνο, η Μαδρίτη, το Άμστερνταμ και το Παρίσι. Συνήθως πρόκειται για περιορισμούς στον αριθμό των διανυκτερεύσεων ή των επισκεπτών ή στον αριθμό των καταλυμάτων ανά περιοχή, αλλά υπάρχουν και άλλες ρυθμίσεις που έχουν να κάνουν με την αλλαγή της χρήσης από “ιδιωτική” σε “εμπορική”, με την αυστηροποίηση των κανόνων λειτουργίας τέτοιων καταλυμάτων ή με την εξ’ ολοκλήρου απαγόρευση της. Ένα άλλο παράδειγμα είναι η Δανία η οποία το 2020 πέρασε νομοθεσία με την οποία αυστηροποίησε τα κριτήρια για την πραγματοποίηση ξένων επενδύσεων στον κλάδο της κτηματαγοράς. Σημαντική εξέλιξη είναι επίσης η απόφαση της Πορτογαλίας να επενδύσει 2,7 δις ευρώ, από τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, σε προγράμματα για την οικονομικά προσιτή κατοικία. Τελειώνοντας, θέλω να κάνω μια αναφορά στο δημοψήφισμα που πραγματοποιήθηκε το 2021 στο Βερολίνο, μέσω του οποίου μεγάλη πλειοψηφία των κατοίκων της πόλης ζήτησε από την τοπική αρχή να απαλλοτριώσει τις κατοικίες όσων κτηματομεσιτικών εταιρειών κατέχουν πάνω από 3.000 κατοικίες, μέτρο που αν προχωρήσει θα αφορά το 11% του οικιστικού αποθέματος στην πόλη.

Τι περιλαμβάνει το project “Ενοίκια στη Ύψη” που έχετε ξεκινήσει στο Eteron;
Με λίγες λέξεις είναι αυτά που ορίζονται ως οι βασικοί άξονες της δουλειάς μας εδώ στο Eteron, δηλαδή: έρευνα, ενδυνάμωση, δικτύωση και στρατηγικός αντίκτυπος. Εδώ και κάποιους μήνες συνεργαζόμαστε με μια ερευνητική ομάδα που αποτελείται από τη Δήμητρα Σιατίτσα, τον Δημήτρη Μπαλαμπανίδη, την Εύα Παπατζανή και τη Στεφανία Γυφτοπούλου, ανθρώπους δηλαδή με μεγάλη εμπειρία πάνω στο ζήτημα. Έχουν αναλάβει τον δύσκολο ρόλο να συμπυκνώσουν όλη την υπάρχουσα γνώση για τη στέγαση στην Ελλάδα, να την αποδώσουν με έναν εύληπτο, χρήσιμο και καινοτόμο τρόπο και να συντάξουν προτάσεις για τη στέγαση στον Δήμο Αθηναίων. Επειδή όμως, όλα αυτά δε μπορούν να έχουν αποτέλεσμα χωρίς την ενεργή εμπλοκή των ανθρώπων που αφορούν, θα δημιουργήσουμε ευκαιρίες συνεύρεσης, διαλόγου και συλλογικής δράσης, θα αναδείξουμε καλές πρακτικές από την Ελλάδα και το εξωτερικό, θα προβάλουμε τους ανθρώπους και τα κινήματα που χρόνια τώρα ασχολούνται με το ζήτημα. Όλα αυτά με την πεποίθηση ότι είναι απαραίτητα για μια χειροπιαστή και ουσιαστική αλλαγή στο ζήτημα της στέγασης στη χώρα, αλλά και ως βασικά συστατικά της δουλειάς μας εδώ στο Eteron, που ευελπιστεί να βάλει ένα λιθαράκι στην ανάγκη για μια άλλη πολιτική κουλτούρα, εκείνη της συμπερίληψης, των καλά τεκμηριωμένων επιχειρημάτων, της ουσίας.

ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ: Eteron, Real Estate, Αθήνα