Πολυτελή σπίτια: Η αγορά που ανεβαίνει και η μέση ελληνική οικογένεια κοιτάει από μακριά

Με χρήση αριθμών και στατιστικών μπορούμε να προκαλέσουμε εντύπωση ωστόσο ο προβληματισμός υπερισχύει στην περίπτωση των πολυτελών ακινήτων στη χώρα μας.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισεκατομμύρια ευρώ ανά έτος την περίοδο 2018-2025 –έναντι μόλις 170 εκατομμυρίων ευρώ ετησίως την περίοδο 2008-2017 με απλά λόγια σχεδόν δέκα φορές πάνω μέσα σε λίγα χρόνια. Η Ελλάδα πλέον δεν είναι πια απλώς τουριστικός προορισμός- είναι επενδυτικός προορισμός υψηλού επιπέδου.

Μια αγορά που λειτουργεί με διαφορετικούς κανόνες

Το πρώτο στοιχείο που ξεχωρίζει στην αγορά των πολυτελών κατοικιών -εκείνων άνω του 1 εκατομμυρίου ευρώ- είναι ότι οι περισσότερες συναλλαγές πραγματοποιούνται με ίδια κεφάλαια, χωρίς τη μεσολάβηση στεγαστικού δανείου. Αυτό από μόνο του ερμηνεύει πολλά καθώς πρόκειται για μια επένδυση που δεν επηρεάζεται από τα επιτόκια, δεν κλυδωνίζεται από τις συνθήκες χρηματοδότησης και δεν «νιώθει» τις μηνιαίες δόσεις που απασχολούν τον υπόλοιπο κόσμο. Κινείται με τη λογική του κεφαλαίου -όχι με τη λογική της ανάγκης.

Αυτή ακριβώς η διαφορά κάνει τα luxury ακίνητα ανθεκτικά σε κρίσεις που «χτυπούν» τη μέση αγορά — αλλά ταυτόχρονα τα απομονώνει από αυτήν. Οι δύο αγορές συνυπάρχουν στον ίδιο χώρο, αλλά σπάνια επικοινωνούν.

Το παράδοξο που δεν ακούγεται αρκετά

Την ώρα που η αγορά των πολυτελών ακινήτων ακμάζει, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι τα νέα στεγαστικά δάνεια έφτασαν τα 2 δισεκατομμύρια ευρώ το 2025 -αυξημένα από τα 1,3 δισεκατομμύρια του 2024. Η αύξηση μπορεί να ακούγεται θετική αλλά ουσιαστικά υποδηλώνει ότι ο μέσος Έλληνας που επιθυμεί να αγοράσει σπίτι βρίσκεται σε εντελώς διαφορετική πραγματικότητα χωρίς τα απαιτούμενα κεφάλαια σε σχέση με τον ξένο επενδυτή που αγοράζει βίλα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα χωρίς καν χρηματοδότηση.

Ταυτόχρονα ας δούμε ένα ακόμα στοιχείο που περνάει συχνά απαρατήρητο: σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, με την επιφάνεια των νέων αδειών να μειώνεται κατά 9,4%. Λιγότερα σπίτια χτίζονται, η ζήτηση αυξάνεται, και οι τιμές ανεβαίνουν -ένα σχήμα που βοηθάει τον επενδυτή που ήδη κατέχει ακίνητο, αλλά δυσκολεύει όλο και περισσότερο όποιον ψάχνει να αγοράσει. Επιπροσθέτως ένα ποσοστό νεόδμητων ακινήτων βρίσκεται στην κατηγορία των πολυτελών άνω του 1 εκατομμυρίου που ουσιαστικά δεν βοηθάει την ήδη πιεσμένη κτηματαγορά για τον Έλληνα πολίτη.

Καλό για την εικόνα, ουδέτερο για την κοινωνία

Η ανάπτυξη της αγοράς πολυτελών ακινήτων ωφελεί αναμφίβολα τη χώρα: φέρνει ξένο συνάλλαγμα, αναβαθμίζει γειτονιές, δημιουργεί θέσεις εργασίας στον κατασκευαστικό κλάδο και ενισχύει τη διεθνή εικόνα της Ελλάδας ως επενδυτικού προορισμού και φυσικά δεν είναι κάτι που πρέπει να αντιμετωπίζεται αρνητικά.

Οφείλουμε ωστόσο να παρατηρήσουμε είναι ότι η άνοδος αυτής της αγοράς δεν «φιλτράρεται» προς τα κάτω με τρόπο που να ωφελεί τη μέση ελληνική οικογένεια. Όταν η Golden Visa απαιτεί ελάχιστη επένδυση 800.000 ευρώ στις περιοχές υψηλής ζήτησης, και οι ξένοι αγοραστές αποτελούν σημαντικό μερίδιο της αγοράς σε κεντρικές γειτονιές και νησιωτικούς προορισμούς, το αποτέλεσμα είναι οι τιμές να ανεβαίνουν και σε επίπεδα που απομακρύνονται από τις δυνατότητες των εγχώριων αγοραστών.

Η κτηματαγορά είναι ομιχλώδης -δεν υπάρχουν επίσημοι δείκτες που να αποτυπώνουν με ακρίβεια ποια ακίνητα πουλιούνται τι είδους είναι παρά μόνο τα βασικά επιφάνεια και τιμή. Βασικά ήμαστε θεατές δύο αγορών που θεωρητικά τρέχουν παράλληλα, ωστόσο με διαφορετικό καύσιμο και διαφορετικό ταμπλό: η μία για όσους έχουν κεφάλαιο να επενδύσουν, και η άλλη για όσους ψάχνουν απλώς ένα σπίτι να ζήσουν. Και η απόσταση μεταξύ τους δεν φαίνεται να μικραίνει.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com