Στέγη: “Νάρκη” για τους νέους – Μια γενιά χωρίς “σπίτι” 

Το στεγαστικό εξελίσσεται πλέον σε μία από τις πιο οξείες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις της εποχής, με τους νέους να βρίσκονται στο επίκεντρο της κρίσης.

Βέβαια, η δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή και αξιοπρεπή κατοικία δεν αποτελεί μόνο ελληνικό φαινόμενο, αλλά ευρωπαϊκή πραγματικότητα, με άμεσες επιπτώσεις στην παραγωγικότητα, την εργασιακή κινητικότητα, τη δημογραφική εξέλιξη και την κοινωνική συνοχή.

Δεν είναι τυχαίο ότι το θέμα κυριάρχησε και στο τελευταίο άτυπο Eurogroup, στη Λευκωσία, όπου ο υπουργός Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης υπογράμμισε πως η στέγαση έχει μετατραπεί σε μείζον πολιτικό και οικονομικό ζήτημα για ολόκληρη την Ευρώπη. Όπως επεσήμανε, δεν υπάρχουν «οριζόντιες» λύσεις που να εφαρμόζονται παντού, καθώς κάθε χώρα αντιμετωπίζει διαφορετικές συνθήκες και ανάγκες.

Ράλι τιμών

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή περιγράφει ήδη ένα έντονο αίσθημα αδικίας που διατρέχει τις ευρωπαϊκές κοινωνίες εξαιτίας του υψηλού κόστους κατοικίας και της έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων.

Τα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά: από το 2013 έως το 2024 οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 60%, με ρυθμό αισθητά υψηλότερο από την αύξηση των εισοδημάτων. Την ίδια περίοδο τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περίπου 20%, ενώ η κατασκευή νέων κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.

Παράλληλα, η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, παρότι το ποσοστό των κενών κατοικιών στην Ευρώπη υπολογίζεται στο 20%. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, απαιτούνται πάνω από δύο εκατομμύρια νέες κατοικίες ετησίως, πέραν αυτών που ήδη κατασκευάζονται, προκειμένου να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες. Στο πλαίσιο αυτό, η άτυπη υπουργική σύνοδος για τη στέγαση στη Λευκωσία επικεντρώθηκε στην απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης και στη μείωση της γραφειοκρατίας, ώστε να επιταχυνθούν οι ανακαινίσεις και οι νέες οικιστικές επενδύσεις.

Η ελληνική πραγματικότητα

Στην Ελλάδα, η στεγαστική κρίση αποκτά ολοένα και πιο πιεστικά χαρακτηριστικά. Η εύρεση κατοικίας μετατρέπεται σε «κυνήγι χαμένου θησαυρού» για χιλιάδες πολίτες, καθώς τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 7,6% στο διάστημα Απριλίου 2025 – Απριλίου 2026, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τα ήδη πιεσμένα νοικοκυριά.

Η κατάσταση έχει προκαλέσει ανησυχία ακόμη και στην Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία στην ετήσια έκθεσή της προειδοποιεί ότι οι τιμές κατοικιών και ενοικίων αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, επιβαρύνοντας κυρίως τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων. Η απόκτηση κατοικίας μοιάζει πλέον άπιαστο όνειρο για πολλούς, ενώ ακόμη και η ενοικίαση ενός σπιτιού που να καλύπτει βασικές ανάγκες απαιτεί πλέον σοβαρούς συμβιβασμούς.

Οι νέοι εγκλωβισμένοι ανάμεσα σε ενοίκιο και εξάρτηση

Πάντως, η στεγαστική κρίση πλήττει κυρίως τις νεότερες ηλικίες. Έρευνα της Blupeak Estate Analytics για λογαριασμό της Ierax Analytics δείχνει ότι για τους νέους ηλικίας 25-35 ετών η ενοικίαση αποτελεί πλέον τη βασική μορφή στέγασης, καθώς το 47% δηλώνει ότι νοικιάζει κατοικία, ενώ μόλις το 27% διαμένει σε ιδιόκτητο σπίτι.

Οι υψηλές τιμές έχουν ως αποτέλεσμα σχεδόν δύο στους δέκα νέους να συνεχίζουν να μένουν με την οικογένειά τους, ενώ ένα επιπλέον ποσοστό φιλοξενείται. Η στεγαστική αυτονόμηση καθίσταται όλο και πιο δύσκολη, με σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις.

Η ανασφάλεια διαχέεται πλέον σε ολόκληρη την κοινωνία. Το 41% δηλώνει ότι αισθάνεται από «λίγο» έως «καθόλου» ασφαλές για τη σημερινή στεγαστική του κατάσταση, ενώ αντίστοιχο ποσοστό αμφιβάλλει αν θα μπορεί να διατηρήσει την ίδια κατοικία τα επόμενα δύο χρόνια. Παράλληλα, περισσότεροι από έξι στους δέκα χαρακτηρίζουν το κόστος στέγασης «οριακό» ή και «μη βιώσιμο».

Το αυξημένο κόστος των ενοικίων οδηγεί μάλιστα το 30% των πολιτών να εξετάζει το ενδεχόμενο μετακόμισης μέσα στους επόμενους δώδεκα μήνες, αναζητώντας φθηνότερες λύσεις.

Το πραγματικό εμπόδιο: Η προκαταβολή

Σύμφωνα, επίσης, με έρευνα της Prosperty, που παρουσιάστηκε στο στο 4ο real Estate Conference,  η νέα στεγαστική πραγματικότητα ανατρέπει πλήρως τα δεδομένα πρόσβασης στην αγορά κατοικίας. Το βασικό πρόβλημα για τα νέα ζευγάρια δεν είναι μόνο η μηνιαία δόση ενός στεγαστικού δανείου, αλλά κυρίως η αδυναμία συγκέντρωσης του αρχικού κεφαλαίου που απαιτείται για την αγορά κατοικίας.

Το παράδειγμα είναι ενδεικτικό: ένα ζευγάρι με μηνιαίο εισόδημα 3.000 ευρώ χρειάζεται σχεδόν 19 χρόνια για να αποταμιεύσει τα περίπου 80.000 ευρώ που απαιτούνται για προκαταβολή και έξοδα αγοράς ενός ακινήτου αξίας 320.000 ευρώ, εφόσον ταυτόχρονα πληρώνει ενοίκιο. Αν, αντίθετα, παραμένει στην οικογενειακή εστία, ο χρόνος αυτός μειώνεται στα 6,5 χρόνια.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει με σαφήνεια ότι το υψηλό κόστος διαβίωσης και ενοικίασης εξανεμίζει τη δυνατότητα αποταμίευσης ακόμη και για νοικοκυριά με μεσαία εισοδήματα. Έτσι, η οικογενειακή στήριξη μετατρέπεται σε καθοριστικό παράγοντα πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση.

Στο φόντο αυτό, οι κοινωνικές συνέπειες είναι ήδη εμφανείς. Σήμερα μόλις το 10% των νέων ηλικίας 25-34 ετών κατοικεί σε ιδιόκτητο σπίτι, έναντι 25% το 2005. Παράλληλα, πάνω από το 56% των νέων 18-34 ετών συνεχίζει να μένει με τους γονείς του, εξέλιξη που επηρεάζει άμεσα τη δημιουργία οικογένειας, τη γεννητικότητα και την κοινωνική κινητικότητα.

Οι νέες «ζώνες» κατοικίας

Παράλληλα, η εκτόξευση των τιμών αλλάζει πλέον και τον χάρτη της ζήτησης. Οι αγοραστές στρέφονται σε φθηνότερες περιοχές, ενώ γίνονται ολοένα περισσότεροι συμβιβασμοί ως προς την ηλικία του ακινήτου, τον όροφο, την ενεργειακή κλάση ή ακόμη και τη διαθεσιμότητα θέσης στάθμευσης.

Την ίδια ώρα, τα νεόδμητα ακίνητα αποκλείονται σταδιακά από τη μεσαία τάξη, ιδιαίτερα στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας αλλά και στο κέντρο. Έτσι δημιουργούνται νέες «ζώνες» ζήτησης. Συγκεκριμένα, στα βόρεια προάστια, το ενδιαφέρον μετατοπίζεται προς το Χαλάνδρι, τον Παπάγου, τα Βριλήσσια, τον Γέρακα και την Παλλήνη, αντί για περιοχές όπως η Κηφισιά ή το Νέο Ψυχικό. Αντίστοιχη μετακίνηση παρατηρείται και στα νότια προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας, με περιοχές όπως η Κυψέλη και τα Πατήσια να συγκεντρώνουν αυξημένη ζήτηση.

Τα μέτρα και τα όριά τους

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η κυβέρνηση επιχειρεί να απαντήσει με μια σειρά παρεμβάσεων, αν και η αποτελεσματικότητά τους αμφισβητείται από μεγάλο μέρος της αγοράς και της κοινωνίας.

Μιλώντας, μάλιστα, στο 4ο real Estate Conference, ο υπουργός Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης παραδέχθηκε ότι καμία ευρωπαϊκή χώρα δεν έχει βρει ακόμη «τη μία και μοναδική λύση» για το στεγαστικό πρόβλημα. Τόνισε ότι στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 794.000 κλειστές κατοικίες και υποστήριξε ότι η αύξηση της προσφοράς αποτελεί προϋπόθεση για την αποκλιμάκωση των τιμών.

Τα μέτρα

Στο πλαίσιο αυτό, η κυβέρνηση, όπως τόνισε ο υπουργός, έχει θεσπίσει τριετή φοροαπαλλαγή για ιδιοκτήτες που διαθέτουν κλειστά ακίνητα στην αγορά, ενώ προωθεί και προγράμματα ανακαίνισης. Παράλληλα, μέσω των προγραμμάτων «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2» επιχειρείται η διευκόλυνση νέων 25-39 ετών στην απόκτηση κατοικίας μέσω χαμηλότοκης χρηματοδότησης.

Ωστόσο, παρά τη μεγάλη ζήτηση και την απορρόφηση σχεδόν του 89% των διαθέσιμων πόρων του «Σπίτι μου 2», η πραγματικότητα δείχνει ότι οι παρεμβάσεις αυτές δύσκολα μπορούν να ανατρέψουν τη συνολική εικόνα της αγοράς. Το πρόβλημα παραμένει βαθύτερο και δομικό και εστιάζεται κυρίως στην αδυναμία δημιουργίας αποταμίευσης, την περιορισμένη προσφορά κατοικιών και βέβαια τη συνεχής αύξηση των τιμών.

Κατόπιν εορτής

Τούτων δοθέντων και αφού έχει χαθεί πολύτιμος χρόνος, και ενώ ακόμη θεσμοί όπως η Golden Visa ή οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, εξακολουθούν να πιέζουν, παρά τις νέες “δικλείδες” σε κάποιες περιοχές την κατάσταση, η  κυβέρνηση προωθεί επίσης το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής μέσω αξιοποίησης δημόσιων ακινήτων σε περιοχές όπως η Παιανία, η Πάτρα, η Λάρισα και οι Σέρρες, ενώ εξετάζει πρόσθετες φορολογικές παρεμβάσεις στην αγορά ενοικίων.

Παράλληλα, ο υπουργός υπερασπίστηκε τη μείωση του ΕΝΦΙΑ, τη φορολογική ελάφρυνση στα εισοδήματα από ενοίκια και το μέτρο επιστροφής ενός ενοικίου στους ενοικιαστές, υποστηρίζοντας ότι στόχος είναι τόσο η ενίσχυση των νοικοκυριών όσο και η καταπολέμηση της φοροδιαφυγής μέσω της αποκάλυψης των πραγματικών μισθωμάτων.

Μια κρίση με βαθιές κοινωνικές συνέπειες

Παρά όμως, τις κυβερνητικές παρεμβάσεις, η στεγαστική κρίση συνεχίζει να λειτουργεί σαν «νάρκη» κάτω από τη νέα γενιά. Η αδυναμία πρόσβασης σε κατοικία δεν περιορίζει μόνο την οικονομική ανεξαρτησία των νέων, αλλά επηρεάζει πλέον καθοριστικά τη δημιουργία οικογένειας, τη γεννητικότητα και συνολικά την κοινωνική κινητικότητα.

Το στεγαστικό δεν αποτελεί πλέον μόνο ζήτημα αγοράς ακινήτων. Είναι ξεκάθαρο, ότι μετατρέπεται σταδιακά σε κρίσιμο κοινωνικό και πολιτικό πρόβλημα.