TΟ ΕΠΙΚΑΙΡΟ ΔΙΛΗΜΜΑ ΑΓΟΡΑ Η ΜΙΣΘΩΣΗ – Η ΑΛΗΘΕΙΑ ΠΙΣΩ ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΑΡΙΘΜΟΥΣ

Σχεδόν όλοι κάποια στιγμή στη ζωή τους — στην παρέα, στο οικογενειακό τραπέζι, μπροστά σε μια αγγελία που τους κέντρισε το ενδιαφέρον αναρωτήθηκαν: «Τελικά, τι συμφέρει; Να αγοράσω ή να νοικιάσω;». Και κάπου εκεί ξεκινάει ο προβληματισμός καθώς κάθε άνθρωπος έχει μια άποψη βασισμένη στη δική του εμπειρία — και συχνά στις λάθος επιλογές του παρελθόντος, όχι στις σωστές.

Αρχικά ας παραδεχθούμε ότι ισχύει η σοφή παροιμία : «όσο κάνουμε σχέδια ο Θεός γελάει» άλλωστε κανένας νέος άνθρωπος δεν ξέρει πραγματικά πώς θα είναι η ζωή του σε 5, 10 ή 15 χρόνια. Η αγορά ακινήτου κρύβει μέσα της μια μεγάλη δέσμευση· ενώ το μίσθωμα αντίστοιχα μεγάλη ελευθερία. Και οι δύο έχουν κόστος — απλώς διαφορετικό.

Με τα τωρινά μισθώματα, βέβαια, η αίσθηση ότι «πετάμε λεφτά» κάθε μήνα γίνεται όλο και πιο έντονη — και ίσως αυτό ωθεί τους περισσότερους να εξετάζουν την αγορά που έχει και επενδυτικό χαρακτήρα παρά το γεγονός ότι μπορεί να μην είναι η κατάλληλη επιλογή για εκείνους για αυτή τη περίοδο. Ας δοκιμάσουμε λοιπόν τους υπολογισμούς όσο πιο αναλυτικά γίνεται εξετάζοντας τέσσερα διαφορετικά σενάρια για το ίδιο διαμέρισμα.

Το ακίνητο που εξετάζουμε

Για χάρη του παραδείγματος θα πάρουμε έναν γενικό μέσο όρο δηλαδή ένα διαμέρισμα 70-90 τετραγωνικών σε καλή περιοχή της Αττικής, αξίας 200.000 ευρώ — ένα ακίνητο απόλυτα ρεαλιστικό ως προς τη ζήτηση για το 2026, προφανώς και δεν θα είναι νεόδμητο με αυτή τη αξία. Για να δούμε την οπτική γωνία τεσσάρων άνθρωπων, τέσσερις διαφορετικές διαδρομές, ορίζοντας 25 ετών. Ποιος θα είναι τελικά κερδισμένος

Σενάριο Α: Αγορά με δάνειο

Ο πρώτος αγοράζει με στεγαστικό δάνειο. Βάζει προκαταβολή 40.000 ευρώ (20%) και δανείζεται τα υπόλοιπα 160.000 ευρώ για 25 χρόνια, με επιτόκιο κοντά στο 3,5% που είναι το σημερινό επίπεδο. Η μηνιαία δόση διαμορφώνεται γύρω στα 800 ευρώ — δηλαδή περίπου 9.600 ευρώ τον χρόνο.

Σε ορίζοντα 25 ετών, το συνολικό κόστος είναι εντυπωσιακό: η εξυπηρέτηση του δανείου φτάνει τα 240.000 ευρώ (εκ των οποίων περίπου 80.000 ευρώ καθαροί τόκοι — να που έχουμε και στο σενάριο της αγοράς την έννοια «πεταμένα λεφτά». Ωστόσο δε τελειώνουμε εδώ οφείλουμε να συμπεριλάβουμε το κόστη αγοράς περί τα 20.000 τον ΕΝΦΙΑ 25 χρόνια ~12.500 ευρώ, συντηρήσεις και κοινόχρηστα (ιδιοκτήτη) ~25.000 ευρώ. Το συνολικό κόστος ιδιοκτησίας αγγίζει τα 347.000 ευρώ — συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής και έξοδα αγοράς. Προσοχή η αξία της επένδυσης ήταν 240.000 το κόστος αυτής ήταν επιπλέον 50%.

Στο τέλος λοιπόν της 25ετίας, το διαμέρισμα αυτό είναι 100% δικό του — και πιθανότατα αξίζει 200.000-220.000 ευρώ, αν η περιοχή έχει κρατήσει ή ανέβει αλλά σίγουρα θα υπάρχει επιπλέον φθορά 25 ετών. Κι εδώ υπάρχει ένα ρίσκο που σπάνια λαμβάνουμε υπόψη μας: μια γειτονιά που σήμερα ακούγεται ιδανική μπορεί σε 25 χρόνια να έχει αλλάξει εντελώς χαρακτήρα — θετικά ή αρνητικά. Όσοι θυμούνται πώς ήταν ορισμένες γειτονιές της Αθήνας το 2000 και πώς είναι σήμερα, καταλαβαίνουν ακριβώς τι εννοούμε. Άρα αν είναι τυχερός θα έχει κάποια αξία το ακίνητο αν όχι θα υπάρχει προβληματισμός.

Σενάριο Β: Μίσθωση για 25 χρόνια

Ο δεύτερος που έχει πιο ελεύθερο πνεύμα αποφασίζει να μισθώσει το ίδιο ακίνητο — ή ένα αντίστοιχο. Σήμερα, ένα τέτοιο διαμέρισμα σε σε αντίστοιχη περιοχή έχει ενοίκιο γύρω στα 900 ευρώ τον μήνα. Με μια μέτρια αύξηση ενοικίου ~3% τον χρόνο — πολύ συντηρητική εκτίμηση για τα σημερινά δεδομένα — το συνολικό ενοίκιο που θα πληρώσει σε 25 χρόνια ξεπερνά τα 380.000 ευρώ. Πρόσθεσε 1-2 μετακομήσεις στο διάστημα αυτό (~4.000-6.000 ευρώ) και το κόστος φτάνει τα 385.000 ευρώ περίπου.

Με απλά λόγια το 2051 δεν έχει τίποτα στην ιδιοκτησία του. Ωστόσο — και αυτό είναι κρίσιμο — είχε πλήρη ευελιξία όλα αυτά τα χρόνια. Άλλαξε δουλειά; Μετακόμισε κοντά. Μεγάλωσε η οικογένεια; Βρήκε μεγαλύτερο. Χώρισε; παντρεύτηκε ξανά; Δεν είχε τη δέσμευση ενός ακινήτου να κουβαλάει. Αυτή η ευελιξία δεν φαίνεται στους αριθμούς — αλλά έχει αξία και η σπατάλη αν θέλετε να την ονομάσουμε έτσι ήταν κάτι λιγότερο από 400.000 καθόλου μικρή σε σχέση με τον πρώτο.

Σενάριο Γ: Αγορά με ίδια κεφάλαια — αλλά και μια σύγκριση

Ο τρίτος φίλος του παραδείγματος έχει τα 200.000 ευρώ διαθέσιμα και αγοράζει χωρίς δάνειο. Εξοικονομεί τους τόκους, πληρώνει κόστη αγοράς, ΕΝΦΙΑ και συντηρήσεις — συνολικά ~257.000 ευρώ για να αποκτήσει και να διατηρήσει το ακίνητο στα 25 χρόνια. Σαφώς καλύτερα από το Σενάριο Α.

Αλλά εδώ έρχεται το ερώτημα που πολλοί δεν υπολογίζουν: αν αντί να «κλειδώσει» τα 200.000 ευρώ σε ένα ακίνητο, τα έβαζε σε διαφορετικά επενδυτικά εργαλεία, τι θα είχε σήμερα; Με βάση την ιστορική απόδοση των τελευταίων 25 ετών, 100.000 ευρώ επενδυμένα στον S&P 500 (μέση ετήσια απόδοση ~10%) θα είχαν γίνει περίπου 1.080.000 ευρώ. Τα υπόλοιπα 100.000 ευρώ σε χρυσό (μέση ετήσια απόδοση ~7-8%) θα είχαν φτάσει τα 540.000 ευρώ. Σύνολο: περίπου 1.620.000 ευρώ — έναντι ενός ακινήτου αξίας 250.000-280.000 ευρώ.

Σε αυτό το σημείο θα αναρωτιέστε εύλογα «γιατί τότε αγοράζει κανείς ακίνητο;». Η απάντηση: γιατί η ιστορική απόδοση δεν εγγυάται μέλλον, γιατί ο χρυσός και οι μετοχές απαιτούν ψυχολογική αντοχή στις διακυμάνσεις, και γιατί ένα ακίνητο δίνει κάτι που κανένα χαρτοφυλάκιο δεν δίνει: στέγη.

Σενάριο Δ: Νοικιάζω για να ζω — αγοράζω για να επενδύω

Ο τέταρτος φίλος μας είναι μεν ελεύθερο πνεύμα αλλά έχει και επενδυτική λογική και έναν καλό σύμβουλο επένδυσης σε ακίνητα και κάνει κάτι που στο εξωτερικό είναι πολύ πιο σύνηθες από ό,τι στην χώρα μας: νοικιάζει εκεί που θέλει να ζει — και αγοράζει εκεί που του αποδίδει. Με τα 200.000 ευρώ αγοράζει ένα επενδυτικό ακίνητο — είτε ένα μικρό διαμέρισμα σε περιοχή με ζήτηση, είτε ένα κατάστημα με εμπορικότητα — και το εκμισθώνει. Εισπράττει ~700-800 ευρώ τον μήνα, πληρώνει το δικό του ενοίκιο ~900 ευρώ και η διαφορά ~100-150 ευρώ τον μήνα είναι το κόστος της ελευθερίας του.

Σε 25 χρόνια έχει εισπράξει συνολικά ~270.000 ευρώ σε ενοίκια, έχει πληρώσει δικό του ενοίκιο ~380.000 ευρώ, αλλά κατέχει ένα ακίνητο αξίας ~250.000-280.000 ευρώ — και είχε ζήσει ακριβώς όπου ήθελε κάθε φορά. Αν το επενδυτικό ακίνητο είναι διαμέρισμα και μπορεί να εισαχθεί και στη βραχυχρόνια μίσθωση τους καλοκαιρινούς μήνες, οι αποδόσεις μπορούν να αλλάξουν εντελώς την εξίσωση. Ακούγεται σχεδόν τέλειο — και δεν είναι, γιατί απαιτεί διαχείριση, χρόνο και κάποιο ρίσκο. Αλλά είναι εφικτό, και είναι μια επιλογή που λίγοι εξετάζουν σοβαρά.

Πότε «σπάει» η εξίσωση — και τι δεν λένε οι αριθμοί

Συγκρίνοντας Σενάριο Α και Σενάριο Β, η αγορά με δάνειο γίνεται οικονομικά συμφέρουσα από τη μίσθωση μετά από περίπου 15-18 χρόνια — με την προϋπόθεση ότι η περιοχή κρατάει ή ανεβαίνει και το διαμέρισμα δεν έχει φθαρεί. Προσοχή ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 σήμερα είναι ήδη παλαιό και θα χρειαστεί μια γερή ανακαίνιση στα επόμενα 25 έτη. Πριν από αυτό το σημείο, ο ενοικιαστής έχει δώσει λιγότερα χρήματα συνολικά. Αλλά μετά από αυτό το σημείο, ο ιδιοκτήτης κατέχει ένα περιουσιακό στοιχείο που ο ενοικιαστής δεν έχει.

Τι κρύβεται στους αριθμούς: η αγορά ή πιο σωστά η επένδυση δεσμεύεται με μια περιοχή — και αν οι ανάγκες της ζωή αλλάξουν, το ακίνητο δεν πουλιέται από τη μια μέρα στην άλλη. Η μίσθωση δίνει ευελιξία που δεν υπολογίζεται εύκολα σε ευρώ, αλλά έχει πολύ συγκεκριμένη αξία σε μια καθημερινότητα που αλλάζει γρήγορα. Από την άλλη η συναισθηματική ασφάλεια του «έχω δικό μου σπίτι» — έστω και με δάνειο — είναι πραγματική και δεν πρέπει να υποτιμάται.

Η απάντηση που δεν υπάρχει — και η απάντηση που υπάρχει

Δεν υπάρχει μία σωστή απάντηση για όλους — και αυτό δεν είναι αποφυγή τοποθέτησης στο επίκαιρο ερώτημα, είναι η πιο ειλικρινής απάντηση που μπορούμε να δώσουμε. Εξαρτάται από την οικονομική κατάσταση, τον χρονικό ορίζοντα, την οικογενειακή κατάσταση, την ανοχή στο ρίσκο και — το πιο σημαντικό — από το αν έχουμε ξεκαθαρίσει μέσα μας τι θέλουμε: ιδιόχρηση ή επένδυση.

Το μυστικό που κρύβεται πίσω από όλους τους αριθμούς: όταν προσπαθούμε να πετύχουμε και ιδανική ιδιόχρηση και εξαιρετική επένδυση ταυτόχρονα, συνήθως δεν πετυχαίνουμε τίποτα από τα δύο. Αν η προτεραιότητα είναι η σωστή κατοικία — ας επικεντρωθούμε σε αυτήν, είτε με αγορά είτε με μίσθωση, χωρίς ενοχές και χωρίς να ακούμε τι λέει ο κάθε ένας. Αν η προτεραιότητα είναι η επένδυση — ας την αντιμετωπίσουμε ως επένδυση, με ξεκάθαρα κριτήρια απόδοσης. Και στις δύο περιπτώσεις, η καλύτερη απόφαση δεν βγαίνει από την παρέα — βγαίνει από μια ψύχραιμη ανάλυση της δικής μας κατάστασης και τις ουσιαστικές συμβουλές ειδικού.