Servicers – τράπεζες: 15.000 ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς

Περίπου 15.000 ακίνητα βρίσκονται υπό τη διαχείριση εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις (servicers) ή στην ιδιοκτησία τραπεζών, αποτελώντας ένα σημαντικό, αλλά όχι άμεσα αξιοποιήσιμο, απόθεμα για την ενίσχυση της προσφοράς.

Την ίδια στιγμή, ο σχεδιασμός του «Σπίτι μου 3» προβλέπει περισσότερο χρόνο για την αναζήτηση και την αγορά κατοικίας, ενώ οι παράγοντες της αγοράς επιμένουν ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί ένα ευρύτερο πλέγμα παρεμβάσεων, από τη μείωση του κατασκευαστικού κόστους έως την αναθεώρηση του πολεοδομικού πλαισίου.

Τα 15.000 ακίνητα και οι καθυστερήσεις που κρατούν την προσφορά περιορισμένη

Την εικόνα του αποθέματος ακινήτων που παραμένουν εκτός αγοράς παρουσίασε η αναπληρώτρια διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum Hellas και διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum REO Solutions, Αλεξάνδρα Φατσέα. Από το σύνολο των περίπου 15.000 ακινήτων, στους servicers αντιστοιχούν περίπου 8.000 οικονομικές ενότητες, εκ των οποίων οι 6.400 αφορούν οικιστικά ακίνητα. Ως οικονομική ενότητα λογίζεται, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα μαζί με την αποθήκη και τη θέση στάθμευσης που το συνοδεύουν.

Η αξιοποίηση αυτού του αποθέματος, ωστόσο, προσκρούει σε σημαντικές καθυστερήσεις. Όπως εξήγησε η κ. Φατσέα, από τον πλειστηριασμό έως ότου ένα ακίνητο καταστεί έτοιμο προς πώληση μεσολαβούν περίπου δύο χρόνια, κυρίως εξαιτίας πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και αυθαιρεσιών. Παρότι έχουν γίνει βήματα για τη βελτίωση του θεσμικού πλαισίου, η επιτάχυνση των διαδικασιών παραμένει κρίσιμη προϋπόθεση για να διοχετευθούν περισσότερα ακίνητα στην αγορά.

Την έκταση του προβλήματος ανέδειξε και η Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece Real Estate Services, Λίλα Πατεράκη, εκτιμώντας ότι το 15% έως 30% των ακινήτων που διαχειρίζονται οι servicers αντιμετωπίζει σοβαρά ζητήματα, τα οποία συνδέονται με αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 5.

Οι εκκρεμότητες αυτές επιμηκύνουν σημαντικά την προετοιμασία των ακινήτων για πώληση. Σύμφωνα με την ίδια, σε άλλες χώρες η διαδικασία ολοκληρώνεται σε έξι έως δώδεκα μήνες, ενώ στην Ελλάδα μπορεί να ξεπεράσει τα δύο χρόνια. Αντίθετα, όταν ένα ακίνητο είναι πλήρως έτοιμο προς διάθεση, η εύρεση αγοραστή μπορεί να ολοκληρωθεί σε λιγότερο από τρεις μήνες.

«Η καθυστέρηση δεν είναι να βρεθεί ο αγοραστής, αλλά να βγει στην αγορά ένα ακίνητο», σημείωσε χαρακτηριστικά η κ. Πατεράκη, υπογραμμίζοντας ότι η άρση των πολεοδομικών εμποδίων θα μπορούσε να ενισχύσει ουσιαστικά την προσφορά.

Παράλληλα, ανέδειξε τη δυνατότητα αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος μέσω εναλλακτικών χρήσεων, όπως η δημιουργία φοιτητικών εστιών, κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και δομών φιλοξενίας ηλικιωμένων. Η αξιοποίηση τέτοιων ακινήτων μπορεί να διευρύνει τις διαθέσιμες επιλογές, χωρίς να εξαρτάται αποκλειστικά από την κατασκευή νέων κατοικιών.

«Σπίτι μου 3»: Περισσότερος χρόνος και διευρυμένα κριτήρια

Περισσότερο, πάντως, χρόνο για να εντοπίσουν την κατάλληλη κατοικία και να ολοκληρώσουν την αγορά τους αναμένεται να έχουν οι δικαιούχοι του «Σπίτι μου 3», σύμφωνα με τη διευθύνουσα σύμβουλο της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, Ισμήνη Παπακυρίλλου, η οποία παρουσίασε τις βασικές κατευθύνσεις του νέου προγράμματος στην Prodexpo 2026.

Η μεγαλύτερη χρονική ευελιξία αποτελεί κεντρική αλλαγή στον σχεδιασμό, καθώς η υψηλή ζήτηση για στεγαστική χρηματοδότηση συνδυάζεται με μια σημαντική εκκρεμή ζήτηση από ενδιαφερομένους του «Σπίτι μου 2». Η νέα προθεσμία δεν έχει ακόμη προσδιοριστεί, ωστόσο η παράτασή της θεωρείται σημαντική σε μια αγορά όπου η εξεύρεση επιλέξιμης κατοικίας παραμένει δύσκολη.

Στον σχεδιασμό προβλέπεται, επίσης, διεύρυνση των κριτηρίων συμμετοχής. Το ανώτατο ηλικιακό όριο αυξάνεται στα 55 έτη, η μέγιστη αξία της επιλέξιμης κατοικίας στις 300.000 ευρώ και το ανώτατο ποσό του στεγαστικού δανείου στις 230.000 ευρώ. Ο συνολικός προϋπολογισμός διαμορφώνεται σε 2 δισ. ευρώ, με χρηματοδότηση από δημόσιους πόρους και τις συνεργαζόμενες τράπεζες.

Όπως ανέφερε η κ. Παπακυρίλλου, θα διατηρηθεί το ιδιαίτερα ευνοϊκό καθεστώς για τις πολύτεκνες οικογένειες και τις ακριτικές περιοχές, ενώ δεν προβλέπονται ουσιαστικές αλλαγές στα κριτήρια παλαιότητας των επιλέξιμων ακινήτων.

Αναφερόμενη στα αποτελέσματα του προηγούμενου προγράμματος, σημείωσε ότι περίπου το 40% των αγορών πραγματοποιήθηκε στην Αττική, όπου οι κατοικίες που αποκτήθηκαν ήταν κατά κανόνα μικρότερες και παλαιότερες. Αναγνώρισε ότι το πρόγραμμα ενίσχυσε τη ζήτηση, εκτίμησε, ωστόσο, ότι δεν καθόρισε τη συνολική πορεία της αγοράς ακινήτων.

Το κόστος κατασκευής και η ανάγκη για ένα «σοκ προσφοράς»

Η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών βρέθηκε, παράλληλα, στο επίκεντρο των παρεμβάσεων των εκπροσώπων της αγοράς. Ο Μάξιμος Καλατζής, διευθύνων σύμβουλος της Makt, υπογράμμισε ότι η προσιτή κατοικία αποτελεί πρόκληση σε ευρωπαϊκό επίπεδο, με την Ελλάδα να βρίσκεται σε ιδιαίτερα δύσκολη θέση λόγω της αναντιστοιχίας μεταξύ μισθών και τιμών ακινήτων.

Όπως ανέφερε, το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί κατά 50% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία. Σχολιάζοντας την πρόταση για την ανάπτυξη κατοικιών με το μοντέλο build to rent, επισήμανε ότι το όφελος για τον κατασκευαστή δεν ξεπερνά το 15%, γεγονός που καθιστά αναγκαία την εξέταση πρόσθετων κινήτρων. Παράλληλα, σημείωσε ότι καθυστερεί η ολοκλήρωση των απαραίτητων πολεοδομικών εργαλείων, καθώς δεν έχει ολοκληρωθεί ούτε ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο, ενώ χαρακτήρισε θετική εξέλιξη τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε κατοικίες ή γκαράζ.

Στο ίδιο μήκος κύματος, ο Νίκος Δήμτσας, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Dimand, χαρακτήρισε το στεγαστικό πρόβλημα δυσεπίλυτο και τόνισε ότι απαιτούνται κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο και συνεργασία με το Δημόσιο. Μεταξύ των προτάσεών του περιλαμβάνονται ο περιορισμός του κατασκευαστικού ΦΠΑ, η πρόσβαση σε χρηματοδότηση χαμηλού κόστους και μεγάλης διάρκειας, καθώς και η παροχή πολεοδομικών κινήτρων. Όπως υποστήριξε, η αγορά χρειάζεται ένα ουσιαστικό «σοκ προσφοράς», ώστε να περιοριστεί το έλλειμμα κατοικιών.

Την ανάγκη αναθεώρησης της φορολογικής πολιτικής έθεσε και ο Γιάννης Ρεβύθης, ιδρυτής και γενικός διευθυντής της Revithis Real Estate, ασκώντας κριτική στην κυβερνητική αντιμετώπιση του στεγαστικού. Χαρακτήρισε λανθασμένη την αναφορά σε αύξηση κατά 15% του φόρου μεταβίβασης, υποστηρίζοντας ότι θα πρέπει να εξεταστεί η κατάργηση του κατασκευαστικού ΦΠΑ. Σύμφωνα με τον ίδιο, με το κόστος οικοδομής να ξεπερνά τα 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και τις υπόλοιπες δαπάνες να έχουν αυξηθεί, ένας κατασκευαστής χρειάζεται να πουλήσει πάνω από 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για να διασφαλίσει τη βιωσιμότητα της επένδυσής του.

Την ανάγκη διεύρυνσης της προσφοράς ανέδειξε και ο Δημήτρης Μελαχροινός, συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos.gr. Όπως σημείωσε, η έλλειψη κατοικιών ενισχύει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές και δυσκολεύει την πρόσβαση των νοικοκυριών στη στέγη. Φέτος, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, οι τιμές καταγράφουν αύξηση περίπου 5%, τον χαμηλότερο ρυθμό των τελευταίων εννέα ετών. Το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια συγκαταλέγονται στις περιοχές που έχουν αποτυπώσει εντονότερα την άνοδο των αξιών.

Ο ίδιος ανέφερε ότι το 20% των αναζητήσεων στην πλατφόρμα προέρχεται από το εξωτερικό, με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας να καταγράφεται από τις ΗΠΑ, τη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο.

Πολυκατοικίες και διαχείριση

Σημαντικό ρόλο στην καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος μπορεί να διαδραματίσει και ο εκσυγχρονισμός του πλαισίου λειτουργίας των πολυκατοικιών.

Ο Jeries Besarat, διευθύνων σύμβουλος του Polikatikia.gr, εκτίμησε ότι το νέο πλαίσιο εκσυγχρονίζει ένα καθεστώς που παρέμενε ουσιαστικά αμετάβλητο επί έναν αιώνα. Ιδιαίτερη αναφορά έκανε στη δυνατότητα λήψης αποφάσεων με πλειοψηφία 51%, η οποία, όπως υποστήριξε, μπορεί να επιταχύνει τις σχετικές διαδικασίες. Παράλληλα, η ταχύτερη είσπραξη των κοινοχρήστων και η πιο επαγγελματική λειτουργία της διαχείρισης αναμένεται να βελτιώσουν την καθημερινότητα των ιδιοκτητών, καθώς οι οφειλές μπορεί σήμερα να παραμένουν ανεξόφλητες ακόμη και για δέκα χρόνια.

Στη σημασία της ορθής διαχείρισης και της θεσμικής οργάνωσης της αγοράς αναφέρθηκε και ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Π.Ο.Σ.Μ.Α.Σ. Προτείνοντας τη δημιουργία μητρώου μεσιτών και την πιστοποίηση του επαγγέλματος μέσω απλών εξετάσεων, υποστήριξε ότι πρέπει να ενισχυθεί η διαφάνεια στον κλάδο. Όπως ανέφερε, εκτιμάται ότι λειτουργούν 6.500 νόμιμα και 36.500 παράνομα μεσιτικά γραφεία. Παράλληλα, επισήμανε ότι οι επαγγελματίες οφείλουν να ενημερώνουν σωστά τους ιδιοκτήτες για τις πραγματικές αξίες των ακινήτων τους, αποφεύγοντας τη διαμόρφωση ανεδαφικών προσδοκιών που επιβαρύνουν τις συναλλαγές.