Πότε ρευστοποιείς μια επένδυση σε ακίνητο – Η στρατηγική εξόδου που κανείς δεν σχεδιάζει

Υπάρχει μια ασυμμετρία στον τρόπο που οι περισσότεροι αγοραστές ακινήτων αντιμετωπίζουν την είσοδο και την έξοδο από μια επένδυση. Η αγορά συνοδεύεται από εκτεταμένη έρευνα, συγκρίσεις, υπολογισμούς απόδοσης και -συνήθως- συγκεκριμένη επενδυτική λογική.

Η πώληση, αντίθετα, αφήνεται συχνά ανοιχτή: «θα δω όταν έρθει η ώρα», «αν έρθει καλή προσφορά», «δεν χρειάζομαι να πουλήσω τώρα» και το πολύ γνωστό «δε βιάζομαι να το πουλήσω». Αυτή η ασυμμετρία κοστίζει — και πολύ συχνά περισσότερο από ό,τι φαίνεται.

Το πραγματικό κέρδος – που σπάνια υπολογίζεται σωστά

Η πρώτη αναγκαία συνθήκη για να αποφασίσει κανείς αν και πότε να πουλήσει είναι να γνωρίζει τι πραγματικά έχει κερδίσει -ή χάσει- μέχρι εκείνη τη στιγμή. Και εδώ βρίσκεται η πιο συνηθισμένη παγίδα: οι περισσότεροι σκέφτονται «αγόρασα στις 150.000 και προσφέρουν 200.000, άρα κέρδος 50.000». Αυτός ο υπολογισμός είναι λάθος – ή τουλάχιστον ανεπαρκής.

Η πλήρης εικόνα απαιτεί να συνυπολογιστεί το σύνολο των κοστών που έχουν πραγματοποιηθεί από την ημέρα αγοράς: φόρος μεταβίβασης κατά την είσοδο, αμοιβές συμβολαιογράφου, νομικές δαπάνες, μεσιτικές αμοιβές, κόστος οποιασδήποτε ανακαίνισης ή αναβάθμισης, συνολικός ΕΝΦΙΑ ετών, τόκοι και κόστη χρηματοδότησης, έξοδα διαχείρισης, κενές περίοδοι χωρίς μισθωτή, κόστος μικροεπισκευών και συντήρησης. Από αυτό το σύνολο αφαιρείται το σωρευτικό εισόδημα από μισθώματα που έχει εισπραχθεί κατά τη διάρκεια κατοχής – αν υπάρχει. Το αποτέλεσμα είναι η πραγματική βάση κόστους, και μόνο σε σχέση με αυτή έχει νόημα να κρίνει κανείς αν μια προσφορά περιλαμβάνει πραγματικό κέρδος ή όχι.

Η παγίδα του “λίγο ακόμα”

Όταν διαφαίνεται κέρδος στην προσφορά που υπάρχει, ενεργοποιείται πολύ συχνά μια λογική που φαίνεται εύλογη αλλά κρύβει ρίσκο: «αν περιμένω λίγο ακόμα, ίσως πάρω 5% ή 10% παραπάνω». Σε ορισμένες περιπτώσεις αυτό συμβαίνει. Σε άλλες – η αγορά αλλάζει, ο αγοραστής αποχωρεί, εμφανίζεται ένα νέο ανταγωνιστικό ακίνητο στη γειτονιά, αλλάζουν τα επιτόκια ή οι συνθήκες ρευστότητας – και η «καλή» προσφορά που απορρίφθηκε δεν επιστρέφει.

Το θεμελιώδες πρόβλημα με τη λογική του «λίγο ακόμα» είναι ότι συγχέει βεβαιότητα με πιθανότητα. Η τρέχουσα προσφορά είναι συγκεκριμένη – υπάρχει αγοραστής, υπάρχει τιμή, υπάρχει ετοιμότητα. Η «καλύτερη» μελλοντική τιμή είναι υποθετική – δεν υπάρχει αγοραστής, δεν υπάρχει επιβεβαίωση, υπάρχει μόνο η εκτίμηση ότι η αγορά θα κινηθεί ευνοϊκά παρά το γεγονός ότι η ιστορία μας έχει υποδείξει ότι γίνονται ανακατατάξεις πολύ συχνά και όχι απαραίτητα στην κτηματαγορά αλλά στην οικονομία και κοινωνία. Η ανταλλαγή βεβαιότητας με πιθανότητα είναι επιλογή που έχει κόστος – και αυτό το κόστος πρέπει να υπολογίζεται συνειδητά, όχι να αγνοείται και να αφήνεται στην τύχη.

Γιατί η στρατηγική εξόδου πρέπει να σχεδιάζεται εκ των προτέρων

Ο λόγος που οι περισσότεροι επενδυτές δεν έχουν στρατηγική εξόδου είναι απλός: κατά την αγορά, η σκέψη είναι προσανατολισμένη στην απόκτηση και στην προσδοκία απόδοσης – όχι στις συνθήκες υπό τις οποίες η επένδυση θα κλείσει. Αυτό είναι ανθρώπινο, αλλά δεν είναι ορθό από επενδυτική σκοπιά. Ένα σαφές πλαίσιο εξόδου -ποιο επίπεδο κέρδους είναι αποδεκτό, σε ποια χρονική περίοδο, με ποια κριτήρια αξιολόγησης μιας προσφοράς- βοηθά τον επενδυτή να λαμβάνει αποφάσεις βασισμένες σε λογική και όχι σε συναίσθημα τη στιγμή που εμφανίζεται ο αγοραστής.

Η στρατηγική εξόδου δεν σημαίνει ότι ο επενδυτής πρέπει να δεχτεί οποιαδήποτε προσφορά. Σημαίνει ότι πρέπει να γνωρίζει εκ των προτέρων ποια προσφορά θα δεχτεί – και να μην κινείται από αόριστη αισιοδοξία για το μέλλον, αλλά από συγκεκριμένη ανάλυση του παρόντος.

Η αγορά ακινήτου είναι μια επένδυση – και κάθε επένδυση έχει κύκλο ζωής. Αυτός ο κύκλος δεν τελειώνει μόνος του και δεν τελειώνει πάντα σε καλές συνθήκες. Όταν υπάρχει κέρδος στην εικόνα και υπάρχει αγοραστής που το εκφράζει με συγκεκριμένη προσφορά, η απόφαση απαιτεί ψύχραιμη αξιολόγηση – όχι αναβολή με την ελπίδα ότι κάτι καλύτερο θα έρθει. Γιατί μπορεί να έρθει. Αλλά μπορεί και να μην έρθει.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com