ΠΕΑ: τι σημαίνει κάθε βαθμίδα – και πόσο κοστίζει να το αγνοούμε

Σε κάθε αγγελία ενοικίασης ή πώλησης ακινήτου στην Ελλάδα, κάπου στη γωνία υπάρχει ένα γράμμα: A+, B, Γ, Δ, E. Αυτό είναι το ΠΕΑ -το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης- και είναι υποχρεωτικό όχι μόνο για το συμβόλαιο αλλά και για την αγγελία. Ωστόσο οι περισσότεροι ενοικιαστές και αγοραστές το διαβάζουν ακριβώς με τον ίδιο τρόπο που διαβάζουν την ψιλή γραμματοσειρά: γρήγορα, χωρίς να σταθούν.

Το αποτέλεσμα είναι ότι μπαίνουν σε ένα ακίνητο Ε ή Ζ νομίζοντας ότι συμφώνησαν για ένα ενοίκιο – ενώ στην πραγματικότητα συμφώνησαν και για έναν λογαριασμό ενέργειας που μπορεί να ξεπεράσει τα €2.000 τον χρόνο, επιπλέον του ενοικίου. Το ΠΕΑ δεν είναι τυπικότητα. Είναι ο πρώτος αριθμός που πρέπει να κοιτάζουμε.

Τι μετράει το ΠΕΑ – και τι όχι

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης αξιολογεί πόση ενέργεια χρειάζεται ένα κτίριο- ακίνητο- σε ετήσια βάση για θέρμανση, ψύξη και ζεστό νερό χρήσης – ανά τετραγωνικό μέτρο. Η μέτρηση γίνεται σε kWh/m²/έτος και χαρτογραφείται στη γνωστή κλίμακα: από A+ (σχεδόν μηδενική κατανάλωση) έως H (κτίριο ενεργειακά «τρύπιο»). Αυτό που δεν μετράει είναι η συμπεριφορά των ενοίκων – ένας οικονομικός κάτοικος σε ακίνητο Γ μπορεί να πληρώνει λιγότερα από έναν αδιάφορο κάτοικο σε B+. Αυτό που μετράει είναι το δυναμικό του κτιρίου: η θερμομόνωση, τα κουφώματα, το σύστημα θέρμανσης, η κατεύθυνση. Με άλλα λόγια και σε ελεύθερη μετάφραση είναι ο «μεταβολισμός» του σπιτιού.

Στην Ελλάδα, το μεγαλύτερο μέρος του παλαιού κτιριακού αποθέματος -ακίνητα πριν το 1985- εντάσσεται στις βαθμίδες Ε, Ζ ή Η. Αυτό δεν συνεπάγεται ότι τα σπίτια είναι ακατοίκητα απλά σημαίνει ότι θέρμανση και ψύξη απαιτούν πολύ περισσότερη ενέργεια από ένα νεότερο κτίριο της ίδιας επιφάνειας – και αυτή την ενέργεια την πληρώνει αποκλειστικά αυτός που κατοικεί.

Από το A+ ως το H: τι σημαίνει κάθε βαθμίδα στον λογαριασμό

Για να γίνουν κατανοητά τα νούμερα, χρησιμοποιούμε ένα τυπικό διαμέρισμα 70 τ.μ. στην Αττική, με αντιπροσωπευτικές τιμές για ένα τυπικό έτος (χωρίς ακραία φαινόμενα): πετρέλαιο θέρμανσης ~€1,15/λίτρο, φυσικό αέριο ~€0,09/kWh, και κλιματιστικό inverter (ηλεκτρισμός ~€0,16/kWh, COP ~3,5). Οι αριθμοί είναι ενδεικτικοί και εξαρτώνται από τη χρήση και την κλιματική ζώνη.

Η βαθμίδα A+ ή A αντιστοιχεί σε ετήσιο κόστος ενέργειας €250–500 με πετρέλαιο, €175–350 με αέριο, €80–140 με κλιματιστικό. Αφορά νεόδμητα μετά το 2021 ή πλήρως αναβαθμισμένα κτίρια – κατηγορία που στην ελληνική αγορά εξακολουθεί να είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας.

Η βαθμίδα B+ ή B -κτίρια μετά το 2010 με εφαρμογή ΚΕΝΑΚ ή παλαιότερα που έχουν υποστεί ενεργειακή αναβάθμιση- αντιστοιχεί σε €620–870 με πετρέλαιο, €440–615 με αέριο, €200–285 με κλιματιστικό.

Η βαθμίδα Γ, η πιο συνηθισμένη στο ελληνικό απόθεμα κτιρίων της τελευταίας εικοσαετίας, αντιστοιχεί σε €1.200–1.500 με πετρέλαιο, €880–1.050 με αέριο, €400–480 με κλιματιστικό.

Η βαθμίδα Δ -κτίρια 1980–2000 χωρίς ενεργειακή αναβάθμιση- φτάνει στα €1.700–2.000 με πετρέλαιο, €1.200–1.400 με αέριο, €560–640 με κλιματιστικό.

Η βαθμίδα Ε ή Ζ -τυπική ελληνική πολυκατοικία πριν το 1980, χωρίς θερμομόνωση- σημαίνει €2.200–3.000 με πετρέλαιο, €1.600–2.200 με αέριο, €720–950 με κλιματιστικό ετησίως.

Η βαθμίδα H, η χειρότερη κατηγορία, αφορά κτίρια με σοβαρές ενεργειακές παθολογίες – συνήθως πολύ παλαιά ή χωρίς οποιαδήποτε μόνωση. Το ετήσιο κόστος ξεπερνά άνετα τα €3.500 με πετρέλαιο ή τα €2.500 με αέριο για το ίδιο διαμέρισμα.

Σημαντική παρατήρηση: το κλιματιστικό inverter, ως μέσο θέρμανσης, εμφανίζεται σαφώς πιο οικονομικό από πετρέλαιο σε κάθε βαθμίδα – κάτι που αλλάζει τον υπολογισμό για ενοικιαστές που έχουν πρόσβαση σε σύγχρονο κλιματισμό. Η ενεργειακή κλάση του κτιρίου παραμένει σταθερή – η επιλογή καυσίμου μπορεί να αμβλύνει σημαντικά το κόστος ωστόσο συνδέεται με τις διακυμάνσεις των τιμών πώλησης/ χρέωσης και των προγραμμάτων.

Γιατί η μίσθωση είναι ο τομέας που μετράει περισσότερο

Στην πώληση, ο αγοραστής έχει χρόνο: μπορεί να ενσωματώσει το κόστος ενεργειακής αναβάθμισης στο τίμημα αγοράς, να σχεδιάσει θερμομόνωση ή αλλαγή λέβητα. Στη μίσθωση, ο ενοικιαστής είναι δέσμιος: πληρώνει ενοίκιο που δεν ελέγχει, λογαριασμούς που δεν ελέγχει, και δεν μπορεί να επενδύσει στο ακίνητο γιατί δεν του ανήκει. Αυτή είναι η ιδιαιτερότητα της μίσθωσης: το ΠΕΑ δεν είναι στατιστικό στοιχείο για τον ιδιοκτήτη – είναι πληροφορία για τον ενοικιαστή.

Η ελληνική νομοθεσία ήδη απαιτεί να αναγράφεται η ενεργειακή κλάση σε κάθε αγγελία μίσθωσης. Η ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση κτιρίων (EPBD, 2024) εισάγει για πρώτη φορά ελάχιστες ενεργειακές απαιτήσεις για κτίρια που εκμισθώνονται – κάτι που σε βάθος χρόνου θα επηρεάσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα παλαιού κτιριακού αποθέματος στην αγορά μίσθωσης.

Η πρακτική συμβουλή είναι απλή: πριν υπογράψουμε οποιοδήποτε μισθωτήριο, αξίζει να δούμε το γράμμα του ΠΕΑ ως συμπληρωματικό «ενοίκιο» – ένα κόστος που θα πληρώνουμε κάθε χρόνο αλλά δεν εμφανίζεται στη σύμβαση. Η διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο Γ και ένα Ε δεν είναι ένα γράμμα: μπορεί να είναι €800–1.000 ετησίως με φυσικό αέριο, ή €1.000–1.500 ετησίως με πετρέλαιο – ποσό που, αναγόμενο σε μηνιαία βάση, αντιστοιχεί σε επιπλέον «ενοίκιο» €70–125 που κανείς δεν ανέφερε στην αγγελία.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com