Kτηματαγορά Οκτώβριος 2026: Δεν εντοπίζεται πρόβλημα ζήτησης αλλά πρόβλημα προσφοράς στη σωστή τιμή

Υπάρχουν στιγμές που η οικονομική εικόνα μιας χώρας και η καθημερινή εμπειρία της αγοράς ακινήτων δεν συμβαδίζουν – και η Χώρα μας τον Οκτώβριο του 2026 βρίσκεται ακριβώς σε αυτό το σημείο.

Το μακροοικονομικό σκηνικό αποτυπώνεται από τα πιο θετικά που έχει καταγράψει η χώρα εδώ και πάνω από δεκαπέντε χρόνια: ανάπτυξη που ξεπερνά κατά πολύ τον μέσο όρο των ευρωπαίων εταίρων μας, επενδύσεις που αυξάνονται με ρυθμό σχεδόν πενταπλάσιο από αυτόν της Ευρωζώνης, αμοιβές που ανεβαίνουν και ανεργία στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2008.

Παρά ταύτα, ο αγοραστής που ψάχνει με συγκεκριμένο budget σπίτι αντιμετωπίζει μια αγορά που παραμένει απαιτητική -ιδιαίτερα στην Αττική- και αυτή η αντίφαση, αντί να προκαλεί σύγχυση, αξίζει να επεξηγηθεί.

Έβδομη χρονιά ανάπτυξης: το οικονομικό υπόβαθρο της αγοράς

Ο Προϋπολογισμός 2027 προβλέπει ανάπτυξη 2,3% -σχεδόν διπλάσια από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης- και τη χώρα σε τροχιά έβδομης συνεχόμενης χρονιάς ταχύτερης ανάπτυξης, με τις επενδύσεις να αναμένεται να αυξηθούν κατά 7,9% έναντι μόλις 1,7% του μέσου όρου των εταίρων.

Παράλληλα, οι διεθνείς οίκοι αξιολόγησης έχουν δώσει στη χώρα την υψηλότερη πιστοληπτική βαθμολογία από την εποχή της κρίσης, με το δημόσιο χρέος να μειώνεται από το 136,7% στο 128,8% του ΑΕΠ το 2027.

Τα νούμερα αυτά δεν είναι αδιάφορα για την κτηματαγορά – αποτελούν το υπόβαθρο ή αν θέλετε το θεμέλιο στο οποίο διαμορφώνεται η ζήτηση, η πρόσβαση σε δανεισμό και φυσικά η διάθεση για επένδυση. Όταν η απασχόληση ανεβαίνει, τα εισοδήματα αυξάνονται και οι τράπεζες έχουν κίνητρο να δανείσουν, η αγορά δεν αντιμετωπίζει πρόβλημα ζήτησης – αντιμετωπίζει πρόβλημα προσφοράς στη σωστή ή πιο σωστά κατάλληλη τιμή.

Τιμές: η αντίφαση ανάμεσα στην Αθήνα και την υπόλοιπη Ελλάδα

Η εικόνα των τιμών αποκαλύπτει μια βαθιά ανισομέρεια που ταυτόχρονα αποτυπώνει τις δυσκολίες και τις ευκαιρίες της αγοράς. Στην Αθήνα, ο μέσος όρος στις πιο ζητούμενες περιοχές αγγίζει τα 3.000-3.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τη Δυτική Αθήνα και τον Πειραιά να παραμένουν πιο προσιτοί στα 1.800-1.900 ευρώ φυσικά μιλάμε για ΜΟ ζητούμενων προς πώληση που περιλαμβάνει νεόδμητα και παλαιότερα ακίνητα.

Στη Θεσσαλονίκη, Πάτρα και ιδιαίτερα στις πόλεις της βόρειας Ελλάδας, ακόμα τα 100.000 ευρώ αγοράζουν ήδη πραγματικό διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων – ενώ σε πολλές περιοχές της βορειοδυτικής Ελλάδας το ίδιο ποσό αποτελεί ολοκληρωμένη λύση στέγασης, όχι αφετηρία.

Ο επενδυτικός χάρτης: MSCI και αναπλάσεις

Δύο εξελίξεις αυτόν τον μήνα σκιαγραφούν τον επενδυτικό ορίζοντα για τα επόμενα τρίμηνα. Η πρώτη είναι η αναμενόμενη ένταξη της Ελλάδας στον δείκτη MSCI Developed Markets έως τον Μάιο του 2027 – ένα βήμα που σηματοδοτεί κάτι πολύ περισσότερο από μια χρηματιστηριακή αναβάθμιση: την επίσημη τοποθέτηση της χώρας στον χάρτη των ανεπτυγμένων οικονομιών, με άμεσο αντίκτυπο στη θεσμική επενδυτική ζήτηση για το premium τμήμα της κτηματαγοράς.

Η δεύτερη είναι η συμφωνία Δήμου Αθηναίων -Εθνικής Τράπεζας, που ξεμπλοκάρει εκκρεμότητες τριών δεκαετιών και αποδίδει επτά ακίνητα σε κοινόχρηστους χώρους, πάρκα και αθλητικές υποδομές- αναβαθμίζοντας ουσιαστικά γειτονιές όπως η Κυψέλη, ο λόφος Στρέφη, η Αχαρνών, η Αλκιβιάδου και ιδίως ο Ελαιώνας με το ξεμπλοκάρισμα της Διπλής Ανάπλασης στον Βοτανικό. Αυτές οι γειτονιές εξακολουθούν να παρουσιάζουν ανταγωνιστικές τιμές σε σχέση με την αναμενόμενη αναβάθμισή τους – γιατί η υπεραξία δεν τιμολογείται μετά την ανάπλαση, αρχίζει να συσσωρεύεται από τη στιγμή που η παρέμβαση γίνεται θεσμικά βέβαιη.

Η εικόνα της ελληνικής κτηματαγοράς τον Οκτώβριο του 2026 δεν περιλαμβάνει ούτε ενθουσιασμό ούτε αναμονή – το οικονομικό κλίμα είναι από τα πιο ευνοϊκά που έχουμε δει εδώ και χρόνια ωστόσο το κόστος ζωής σε σχέση με τους μισθούς πιέζουν την καθημερινότητα, οι τράπεζες έχουν διάθεση και κεφάλαια να χρηματοδοτήσουν και η διεθνής επενδυτική κοινότητα στρέφει την προσοχή της προς την Ελλάδα με διαφορετική οπτική από ό,τι στο παρελθόν.

Ταυτόχρονα, οι τιμές σε πολλές ακριβές περιοχές παραμένουν απρόσιτες, έστω και αν μέχρι πριν από λίγα χρόνια απευθύνονταν στον μέσο Έλληνα που ήθελε να κατοικεί σε μια ακριβή περιοχή. Αυτή η σύνθεση δεν είναι αδιέξοδο – είναι το πλαίσιο μέσα στο οποίο ο αγοραστής ή επενδυτής οφείλει να προετοιμαστεί και αναζητήσει το κατάλληλο ακίνητο για εκείνον.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com