Γιατί το “φθηνό” ακίνητο κοστίζει συχνά περισσότερο

Υπάρχει μια λογική που ακούγεται αδιάσειστη: αν δύο ακίνητα έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά αλλά διαφορετική τιμή, το φθηνότερο είναι η καλύτερη επιλογή.

Στη ζωή αυτή η λογική λειτουργεί άψογα για τα περισσότερα προϊόντα – στην κτηματαγορά, όμως, πολλές φορές οδηγεί σε αποφάσεις που με τον χρόνο αποδεικνύονται πολύ πιο ακριβές από ό,τι φαινόταν αρχικά.

Δύο κατηγορίες “φθηνού” – και γιατί δεν είναι το ίδιο πράγμα

Αξίζει να ξεκαθαρίσουμε ότι δεν μιλάμε για ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση – αυτά είναι ξεχωριστή συζήτηση που έχει τη δική της λογική και τα δικά της κριτήρια.

Μιλάμε για δύο άλλες κατηγορίες που ο αγοραστής συναντά συχνά: το ακίνητο σε περιοχή χαμηλής ζήτησης που αγοράζεται με την ελπίδα ότι η περιοχή κάποια στιγμή θα αναβαθμιστεί, και το προβληματικό ακίνητο σε καλή περιοχή -το υπόγειο, το ισόγειο χωρίς φως, το εσωτερικό χωρίς θέα- που πουλάει φθηνά λόγω των αντικειμενικών του μειονεκτημάτων.

Και οι δύο κατηγορίες έχουν κάτι κοινό: η χαμηλή τιμή αγοράς δεν συνεπάγεται χαμηλό συνολικό κόστος ιδιοκτησίας – και σίγουρα δεν εγγυάται υπεραξία στο μέλλον.

Η ανακαίνιση κοστίζει το ίδιο – ανεξάρτητα από την περιοχή

Αυτό είναι ίσως το πιο παρεξηγημένο στοιχείο στη λογική του «φθηνού» ακινήτου. Το κόστος ανακαίνισης δεν ορίζεται από την αξία της περιοχής – ορίζεται από το κόστος υλικών και εργασίας, που είναι ουσιαστικά το ίδιο παντού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο αγγίζει σήμερα τα 1.600-1.900 ευρώ, με τα υλικά να καταγράφουν αυξήσεις άνω του 27,5% σε πενταετία και τις μονώσεις να έχουν ανατιμηθεί πάνω από 20% μέσα σε έναν χρόνο.

Αυτό σημαίνει ότι αν αγοράσουμε ένα ακίνητο σε υποβαθμισμένη περιοχή με σκοπό να το ανακαινίσουμε και να περιμένουμε την άνοδο της αγοράς, επενδύουμε το ίδιο κόστος κατασκευής με αυτόν που αγοράζει σε αναβαθμισμένη περιοχή – αλλά η υπεραξία που αναμένουμε εξαρτάται από παράγοντες που δεν ελέγχουμε. Ο άλλος ξέρει τι έχει· εμείς ποντάρουμε σε κάτι που ελπίζουμε.

Τι λένε τα νούμερα για τις “ελπιδοφόρες” περιοχές

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την περίοδο 2017-2026 είναι αποκαλυπτικά. Οι αναβαθμισμένες, ακριβές γειτονιές των αστικών κέντρων κατέγραψαν αυξήσεις τιμών 70%, 90% και σε ορισμένες περιπτώσεις πάνω από 100% – ενώ οι περιοχές χαμηλής ζήτησης παρέμειναν σε πολύ πιο μέτρια επίπεδα, συχνά ανεβαίνοντας λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής και όχι λόγω αυξημένης ζήτησης.

Η διαφορά αυτή είναι κρίσιμη: στη μία περίπτωση η άνοδος προέρχεται από πραγματική αγοραστική πίεση· στην άλλη απλώς αντικατοπτρίζει ότι τα νέα ακίνητα κοστίζουν περισσότερο να χτιστούν.

Υπάρχουν φυσικά εξαιρέσεις – περιοχές που είχαν έναν συγκεκριμένο, τεκμηριωμένο καταλύτη ανάπτυξης, όπως μεγάλο έργο υποδομής, και πράγματι αναβαθμίστηκαν σημαντικά. Αλλά αυτές ακριβώς είναι η εξαίρεση – και η εξαίρεση επιβεβαιώνει τον κανόνα: χωρίς συγκεκριμένο και ήδη επιβεβαιωμένο λόγο, η «ελπίδα ανόδου» μιας περιοχής είναι ακριβώς αυτό – ελπίδα.

Οι φήμες δεν είναι επενδυτικό κριτήριο

«Λένε ότι θα γίνουν έργα», «ακούω ότι η περιοχή ανεβαίνει», «ο τάδε αγόρασε εκεί και λέει ότι θα εκτοξευτεί» – αυτές οι φράσεις είναι η πιο επικίνδυνη βάση για μια απόφαση που αφορά συνήθως το μεγαλύτερο ποσό που θα επενδύσει κανείς στη ζωή του.

Η ελληνική κτηματαγορά διακρίνεται από έλλειψη διαφάνειας – δεν υπάρχουν επίσημοι δείκτες πραγματικών τιμών συναλλαγών, και ό,τι κυκλοφορεί ως «πληροφορία» πρέπει να αντιμετωπίζεται με ψυχραιμία.

Μια επένδυση σε ακίνητο σε περιοχή χαμηλής ζήτησης με την προσδοκία μελλοντικής ανόδου είναι θεμιτή – αλλά πρέπει να αντιμετωπίζεται ως αυτό που είναι: μια επένδυση υψηλότερου ρίσκου, όχι μια «ευκαιρία» που λανθασμένα φαίνεται ασφαλής επειδή η τιμή είναι χαμηλή. Το χαμηλό τίμημα αγοράς δεν μειώνει το ρίσκο – απλώς το κρύβει.

Το προβληματικό ακίνητο σε καλή περιοχή – μια διαφορετική ιστορία

Η δεύτερη κατηγορία «φθηνού» ακινήτου – το υπόγειο, το εσωτερικό, το ισόγειο χωρίς φως σε αναβαθμισμένη περιοχή – έχει διαφορετική λογική, αλλά παρόμοιο αποτέλεσμα. Η τιμή αγοράς είναι χαμηλή γιατί το ακίνητο έχει αντικειμενικά μειονεκτήματα που δεν εξαφανίζονται με την ανακαίνιση.

Το ισόγειο παραμένει ισόγειο, το εσωτερικό παραμένει χωρίς θέα, το υπόγειο παραμένει υπόγειο – και αυτά τα χαρακτηριστικά αποτυπώνονται μόνιμα στην αγοραστική ζήτηση και κατ’ επέκταση στην αναμενόμενη υπεραξία.

Κάθε ακίνητο είναι επένδυση – ανεξάρτητα από το αν αγοράζεται για ιδιοκατοίκηση ή εκμετάλλευση. Και κάθε επένδυση αξιολογείται όχι μόνο με βάση το αρχικό κόστος αλλά με βάση το συνολικό κόστος, το ρίσκο και την αναμενόμενη απόδοση. Το «φθηνό» ακίνητο που παραμένει στάσιμο ή που απαιτεί επενδύσεις χωρίς αντίστοιχη αποτίμηση δεν είναι καλή αγορά – είναι απλώς μια αγορά με χαμηλό τίμημα εισόδου και υψηλό πραγματικό κόστος.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com