Από τα τουριστικά ρεκόρ στην κτηματαγορά υπό πίεση

Το 2025 έκλεισε με ταξιδιωτικές εισπράξεις που ξεπέρασαν τα 23,5 δισεκατομμύρια ευρώ — νέο ιστορικό υψηλό και συνέχισε με τον Ιανουάριο του 2026 να είναι ο καλύτερος στην ιστορία του ελληνικού τουρισμού, με αύξηση εισπράξεων 58,4% σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος.

Η Αθήνα έχει καθιερωθεί πλέον ως city break προορισμός σχεδόν όλο τον χρόνο και σίγουρα τα νούμερα είναι εντυπωσιακά — και δεν υπάρχει λόγος να τα αμφισβητούμε.

Ωστόσο, η συζήτηση για τον υπερτουρισμό έχει πλέον περάσει από τη θεωρία στην πράξη.

Η βαριά βιομηχανία χωρίς υποκατάστατο

Ο τουρισμός είναι η βαριά βιομηχανία της χώρας μας όσο και να μη θέλουμε να το παραδεχτούμε και δεν θα πρότεινα να το αντιμετωπίσουμε ως πρόβλημα από μόνο του. Η φυσική ομορφιά, τα εκατοντάδες νησιά, η ιστορία χιλιάδων χρόνων, τα αρχαία μνημεία — όλα αυτά δεν είναι τυχαία, και η αξία τους στη διεθνή τουριστική αγορά είναι αδιαμφισβήτητη.

Το ερώτημα δεν είναι αν θα έχουμε τουρισμό, εκεί η απάντηση είναι απλή, ο προβληματισμός είναι αν θα τον διαχειριστούμε σωστά. Γιατί όταν 9 στα 10 νησιά βασίζονται οικονομικά και κοινωνικά αποκλειστικά από τους επισκέπτες έστω και μια παραμικρή διακύμανση — όπως για παράδειγμα ένας πόλεμος στη Μέση Ανατολή, μια κρίση κρατήσεων, μια κακή σεζόν — μεταφράζεται άμεσα σε ανεργία, σε κλειστές επιχειρήσεις, πτώση της τοπικής κτηματαγοράς και κατ’ επέκταση του βιοτικού επιπέδου (κυρίως από οικονομικής οπτικής). Η αλληλεξάρτηση είναι τόσο βαθιά που το δίχτυ ασφαλείας είναι σχεδόν ανύπαρκτο, κάτι δυστυχώς σύνηθες.

Το Airbnb δεν ήταν επιλογή — ήταν μονόδρομος

Στην Αθήνα, η σύνδεση τουρισμού και κτηματαγοράς είναι ιδιαίτερα άμεση. Η πόλη, λόγω της παλαιότητας και του χαρακτήρα της — ιδίως στο ιστορικό κέντρο — δεν μπορεί να φιλοξενήσει/ οικοδομήσει νέα μεγάλα ξενοδοχεία με την ευκολία άλλων ευρωπαϊκών πρωτευουσών. Πυκνοκατοικημένες γειτονιές, παλαιά κτίρια, προστατευόμενες περιοχές — όλα αυτά έκαναν τη βραχυχρόνια μίσθωση ουσιαστικά τη μόνη επιλογή για να απορροφηθεί η αυξανόμενη τουριστική ζήτηση. Το Airbnb δεν ήρθε να ανταγωνιστεί τα ξενοδοχεία — ήρθε να καλύψει ένα κενό που δεν μπορούσε να καλυφθεί αλλιώς.

Αποτέλεσμα; Χιλιάδες κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας άλλαξαν χρήση, περιοχές αναβαθμίστηκαν, ανακαινίστηκαν ολόκληρες πολυκατοικίες ή και μεμονωμένα διαμερίσματα ταυτόχρονα ενοικιαστές εκτοπίστηκαν, οι τιμές εκτοξεύτηκαν, και η πόλη άρχισε να χάνει κάτι που δεν φαίνεται στα τουριστικά στατιστικά: τους ίδιους της τους κατοίκους και σε ορισμένες περιοχές την ταυτότητα της. Το γεγονός αυτό έχει – όπως είναι φυσικό- συνέπειες που οι αναλυτές αρχίζουν να επισημαίνουν με ανησυχία καθώς οι τουρίστες δεν έρχονται στην Αθήνα για τα μνημεία. Έρχονται για τη ζωντανή αστική ζωή της και προφανώς, αν οι κάτοικοι σταδιακά απομακρυνθούν, χάνεται και αυτό που κάνει την πόλη ελκυστική.

Όμως ο τουρισμός έδωσε και ζωή σε ακίνητα που κανείς δεν ήθελε

Αξίζει να σταθούμε και σε μία άλλη οπτική καθώς ο τουρισμός αυτός δεν έφερε μόνο πίεση στην κτηματαγορά αλλά σε αρκετές/ πολλές περιπτώσεις την αναζωογόνησε. Διαμερίσματα με χαρακτηριστικά που ήταν προβληματικά για μακροχρόνια μίσθωση όπως εσωτερικά χωρίς θέα, ισόγεια/ ημιυπόγεια με κήπο σε κεντρικές γειτονιές, μικρά στούντιο σε ψηλούς ορόφους χωρίς ανελκυστήρα, διαμερίσματα σε ημιώροφο — ξαφνικά βρήκαν την ιδανική χρήση : τον τουρίστα που ψάχνει κάτι ξεχωριστό ιδιαίτερο και αυθεντικό για λίγες μέρες διανυκτέρευσης. Ακίνητα που έμεναν κλειστά ή αξιοποιούνταν ελάχιστα για χρόνια, μετατράπηκαν σε πηγή εισοδήματος για ιδιοκτήτες που δεν περίμεναν να δουν ποτέ απόδοση.

Το ίδιο συνέβη και σε τουριστικές περιοχές εκτός Αθήνας — εποχιακή εκμετάλλευση κατοικιών που αλλιώς θα έμεναν κλειστές εννέα μήνες τον χρόνο έδωσε νέα ανάσα σε οικογένειες και σε τοπικές οικονομίες.

Παράλληλα, καταστήματα που είχαν μείνει επί χρόνια κενά καθώς δεν ήταν λειτουργικά για σούπερ μάρκετ ή κατάστημα λιανεμπορίου μεταμορφώθηκαν σε ξεχωριστά εστιατόρια, wine bars και concept stores με ταυτότητα που έδωσαν ζωή και κινητικότητα στην περιοχή τους. Ο τουρισμός ήταν η αφορμή, αλλά αυτές οι επιχειρήσεις έγιναν σύντομα αγαπητές και στους ντόπιους. Η κτηματαγορά, σε πολλές από αυτές τις περιπτώσεις, κέρδισε αξία εκεί που δεν την περίμενε.

Δεν υπάρχει εύκολη λύση και ο τουρισμός ή η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι ο εχθρός — είναι ο ακρογωνιαίος λίθος της οικονομίας μας, ιδιαίτερα για περιοχές που δεν έχουν άλλη επιλογή. Αυτό που απαιτείται είναι η συμφιλίωση και αποδοχή ότι η μονοκαλλιέργεια — τουριστική ή οποιαδήποτε άλλη — δημιουργεί εύθραυστα συστήματα τα οποία είναι ευαίσθητα σε κρίσιμες στιγμές. Αυτό που χρειάζεται/ απαιτείται είναι σχεδιασμός με σεβασμό στις ανάγκες και δυνατότητες.

Η Αθήνα μπορεί να είναι μια από τις καλύτερες πόλεις της Ευρώπης για τουρισμό και ταυτόχρονα μια πόλη που αξίζει να ζεις. Αλλά αυτό δεν συμβαίνει μόνο του.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com