ΟΙΚΙΣΜΟΙ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ – Η ΟΡΓΗ ΤΩΝ ΜΙΚΡΟΪΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΦΕΡΝΕΙ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΟ ΠΔ

Όλες οι χώρες προσπαθούν να βρουν τρόπους για να προσελκύσουν τους κατοίκους τους εκτός αστικών κέντρων, στο πλαίσιο και της διαχείρισης του τεράστιου προβλήματος με το στεγαστικό.

Στην Ελλάδα κάνουμε το αντίθετο: εξαφανίζουμε τους λόγους που υπάρχουν για να αφήσουν άνθρωποι τα κέντρα και να ζήσουν ή/και να επενδύσουν στην περιφέρεια, την οποία και απαξιώνουμε.

Όχι εμείς οι απλοί πολίτες, αλλά οι κυβερνώντες.

Δεν υπάρχει πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα από το Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβέρνησης την Μεγάλη Τρίτη και μετατρέπει πλήθος οικοδομήσιμων οικοπέδων της περιφέρειας, σε αγροτεμάχια.

Κυρίως πρόκειται για ορεινούς και παραλιακούς οικισμούς που στηρίζονται στην μικροϊδιοκτησία, τα οποία από άρτια οικοδομήσιμοι -από το 1983 μέχρι τώρα- έγιναν μη άρτια οικοδομήσιμοι. Δηλαδή, η μόνη επιτρεπόμενη χρήση είναι η φύτευση, με την αξία των ιδιοκτησιών να καταποντίζεται.

Για να εξηγήσουμε με δυο λόγια ένα θέμα που απασχολεί χιλιάδες ανθρώπους στο εξής, οι έχοντες εκτάσεις κάτω των 2 στρεμμάτων, σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων βάσει ορίων που δεν συμφωνούν με τον προσδιορισμό τους το 1923, δεν μπορούν πια να χτίσουν σε αυτές.

Η Κυβέρνηση υποστηρίζει πως δεν αφήνει στον “αέρα” οικισμούς, αλλά διορθώνει εκκρεμότητα δεκαετιών.

Οι πολιτικοί μηχανικοί διαφωνούν καθέτως.

ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΤΑΙ Η ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΗ ΤΟΥ ΝΟΜΑΡΧΗ

Οι οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων είχαν οριοθετηθεί (το συνεκτικό τμήμα) από το 1923. Ένα άλλο τμήμα οριοθετήθηκε μέχρι το 1983, με τον νόμο Τρίτση το Μάρτιο εκείνου του έτους «έναν φωτισμένο άνθρωπο και φυσικά, γνώστη του αντικειμένου» λέει στο NEWS 24/7 ο Γ.Α., μηχανικός από τον οποίον ζητήσαμε να εξηγήσει σε απλά ελληνικά τι συμβαίνει.

Με το νόμο Τρίτση, οι νομάρχες μπορούσαν να “ανοίξουν” το όριο οικισμών έως 2.000 κατοίκων, με απόφαση τους. Έκαναν δηλαδή, την οριοθέτηση στο 99% των περιπτώσεων.

Αυτό ήταν κάτι που συνέβαινε από το 1983 έως τη Μεγάλη Τρίτη του 2025.

Στο μεσοδιάστημα, τρεις φορές (2005, 2017 και 2019) το Συμβούλιο της Επικρατείας πήρε αποφάσεις, στις οποίες έκρινε ως παράνομες και αντισυνταγματικές τις οριοθετήσεις και επεκτάσεις ορίων οικισμών που είχαν γίνει το ‘90, με απόφαση του τότε Νομάρχη «ή υπουργού».

Η τελευταία (προ εξαετίας) απόφαση 1268/2019 αφορούσε το Πήλιο. Είχε προηγηθεί το Ρέθυμνο.

Ως εκ τούτου, η, μετά το 1983, επέκταση των οικισμών χαρακτηρίστηκε δεκαετίες αργότερα από το ΣτΕ ως εκτός ορίων του οικισμού και άρα μη άρτια και οικοδομήσιμη, όταν γίνει το Τοπικό Πολεοδομικό, το οποίο δεν έχει γίνει ακόμα.

Η προθεσμία που έχουμε από το Ταμείο Ανάκαμψης που χρηματοδοτεί την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, εκπνέει στο τέλος του 2025.

Μετά την απόφαση του ΣτΕ το 2019, σχεδόν 11.000 οικισμοί που “μεγάλωσαν” με απόφαση νομάρχη ή υπουργού ή με πληθυσμό μικρότερο των 2.000 κατοίκων δεν μπορούσαν να οικοδομήσουν στα οικόπεδα τους.

Μηχανικοί υποστηρίζουν πως έκτοτε οι Πολεοδομίες να αρνούνται να προχωρήσουν σε έκδοση αδειών δόμησης σε περιοχές που δεν ήταν εντός των ορίων των οικισμών -βάσει πάντα τα όρια του 1923.

Όλοι περίμεναν το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα, με τα κριτήρια οριοθέτησης των μη οριοθετημένων οικισμών… που άργησε δυο χρόνια. Παρεμπιπτόντως, προλαβαίνει στην “εκπνοή” την προθεσμία για την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

«Δεν λέω ότι ήταν σωστό ή λάθος, ωστόσο οι αποφάσεις του νομάρχη λειτουργούσαν από το 1983 μέχρι σήμερα και βάσει αυτών επεκτείνονταν περιφερειακά οι οικισμοί» λέει ο Γ.Α., «υπήρχαν δηλαδή, συντελεστές δόμησης και γίνονταν αξιοποιήσεις και αγοραπωλησίες. Τώρα δεν μπορεί να γίνει τίποτα και θα χρειαστεί καιρός για να “μαζέψουν” αυτό που ήδη έχει γίνει».

Όπως θα διαβάσετε στη συνέχεια, γενικά στην Ελλάδα χρειάζεται χρόνος (δεκαετίες) για τέτοια ζητήματα.

Τι ισχύει για όσους έχουν χτίσει εκτός ορίων και για όσους έχουν άδεια δόμησης

Αυτοί που πλήττονται από τον ΠΔ είναι όσοι έχουν εκτάσεις σε περισσότερους από 10.000 οικισμούς προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων που ανήκαν στη Ζώνη Γ’ Οικισμών, περιπτώσεις που με το νέο Προεδρικό Διάταγμα βγαίνουν εκτός ορίου -άρα γίνονται μη άρτιες, μη οικοδομήσιμες.

Στο νέο προεδρικό διάταγμα δεν υπάρχει προσδιορισμός για τη Ζώνη Γ. Στο προηγούμενο προσχέδιο περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη -τμήμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983-, με το καθορισμένο όριο του οικισμού να έχει προκύψει -όπως διαβάσατε ήδη και μάλλον έχετε εμπεδώσει “με απόφαση Νομάρχη ή υπουργού”.

Αυτή η ζώνη λοιπόν, “αφαιρέθηκε” στην απόφαση του ΣτΕ, μολονότι πολλές από αυτές τις περιοχές που όρισαν νομάρχες, έχουν δομηθεί. Για αυτήν τη συνθήκη, δεν θα υπάρξουν συνέπειες.

Όσοι δεν έχουν δομήσει και πλήρωναν φόρους ΕΝΦΙΑ, οι περιουσίες τους γίνονται αγροτεμάχια και αδόμητες: χιλιάδες ακίνητα χάνουν το δικαίωμα οικοδόμησης. Δεν βγαίνει σχετική άδεια, ενώ αν κάποιος που την έχει εξασφαλίσει και αρχίσει να χτίζει, μπορεί να έλθει αντιμέτωπος με καταγγελία και να γίνει έκθετος.

H Γραμματή Μπακλατσή, αγρονόμος τοπογράφος μηχανικός, έγραψε στον Ταχυδρόμο της Μαγνησίας που επηρεάζεται τα μάλα (μόνο το Πήλιο περιλαμβάνει 80 οικισμούς) πως «με βάση το νέο διάταγμα, ως όρια οικισμού αναγνωρίζονται μόνο όσα τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983.

«Τα όρια συρρικνώνονται και πολλές περιοχές που αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα χάνουν πλέον το δικαίωμα δόμησης. Πολλά οικόπεδα —ιδίως όσα είναι μικρότερα από 2 στρέμματα ή δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο— καθίστανται μη οικοδομήσιμα».

Το ΠΔ εισάγει τρεις ζώνες (εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων) και περιορίζει δραστικά τις επιτρεπόμενες χρήσεις στους μικρούς οικισμούς: επιτρέπονται κατοικία, βασικές κοινωνικές και υγειονομικές δομές, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες και εγκαταστάσεις του αγροτικού τομέα.

Ωστόσο, για προϋφιστάμενους του 1923 και παραδοσιακούς οικισμούς, όπως είναι οι οικισμοί του Πηλίου , προβλέπεται ξεχωριστή ρύθμιση μέχρι την ολοκλήρωση πολεοδομικών σχεδίων».

Το «δεν έχει αλλάξει τίποτα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών» της κυβέρνησης

Το υπουργείο Περιβάλλοντος επιμένει μέχρι σήμερα πως ο στόχος του νέου Προεδρικού Διατάγματος είναι να υπάρχει “ασφάλεια δικαίου” και για αυτό έγινε η οριοθέτηση με ΠΔ, καθώς «ο πρόεδρος της Δημοκρατίας έχει την ανώτατη θεσμική κατοχύρωση».

Μάλιστα, ο Ευθύμιος Μπακογιάννης, Γενικός Γραμματέας του Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος επέμεινε σήμερα κατά την παρουσία του στην εκπομπή «Συνδέσεις» στην ERTNews πως «για να υπάρχει ασφάλεια δικαίου στο πολεοδομικό σχεδιασμό, καταθέσαμε προεδρικό διάταγμα με προδιαγραφές για την οριοθέτηση των οικισμών από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Αυτές οι προδιαγραφές δεν είναι άμεσα εφαρμοστέες. Δεν ξυπνήσαμε, δηλαδή μια ημέρα και άλλαξε το καθεστώς που ισχύει στη δόμηση στους οικισμούς. Το ΠΔ δίνει στο υπουργείο και τους μελετητές που έχει επιλέξει, τον τρόπο και τη μεθοδολογία και τα επιστημονικά κριτήρια με τα οποία θα πάνε οι μελετητές σε κάθε οικισμό, θα καταγράψουν τα πραγματικά δεδομένα».

Υποστήριξε ότι η ανασφάλεια που έχει προκύψει σε χιλιάδες οικισμούς «έχει προκύψει λόγω της οριοθέτησης των νομαρχών» που επαναλαμβάνουμε πως ίσχυε από το 1983 και τόνισε πως «δεν έχει αλλάξει πάντως τίποτα από χθες μέχρι σήμερα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών της χώρας, εκτός των οικισμών Ρεθύμνου και Πηλίου που έχουν ακυρωθεί τα όρια τους από το ΣτΕ από το 2019 και δεν εκδίδουν οικοδομικές άδειες.

Για όλους τους υπόλοιπους οικισμούς δεν έχει να κάνει αυτό το ΠΔ με την αλλαγή των όρων δόμησης που ισχύουν σήμερα».

Ο μηχανικός στον οποίον απευθυνθήκαμε είχε αντίθετη άποψη.

«Τα όσα αναφέρει το ΠΔ επί των όρων δόμησης κάνει αδύνατη την όποια κίνηση σχετίζεται με μετακόμιση ή επένδυση σε αυτούς τους οικισμούς. Μολονότι υπήρχε η απόφαση του 2019 από το ΣτΕ, εκκρεμούσε το Προεδρικό Διάταγμα. Η πολιτική απόφαση θα μπορούσε να είναι διαφορετική. Σε κάθε περίπτωση, δεν υλοποιείται σε 1-2 μήνες.

Το βέβαιο είναι πως αυτοί που είχαν ενδιαφέρον να αγοράσουν ένα στρέμμα σε έναν οικισμό, δεν μπορούν πια να κάνουν τίποτα. Ο όποιος αγοραστής εξακολουθεί να θέλει να προχωρήσει, θα πρέπει να εξασφαλίσει εγκεκριμένο τοπογραφικό από την Πολεοδομία, όπου θα αναφέρονται οι όροι δόμησης».

Πέραν του Γ.Α., αντίθετη άποψη εξέφρασε και ο Μάνος Κρανίδης, πολιτικός μηχανικός και Γραμματέας Ενημέρωσης της Πανελήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), στην εκπομπή «Κοινωνία ώρα MEGA».

Αρχικά, σχολίασε ότι «στην Ελλάδα τα πολεοδομικά είναι δυστυχώς, ένα αλαλούμ. Τα έχουμε δει με τα εκτός σχεδίου, ήλθαν τώρα και οι οικισμοί» πριν προσθέσει πως «έχω διαβάσει το νομοσχέδιο δυο, με τρεις φορές. Προσπαθούμε και οι μηχανικοί να καταλάβουμε τι ισχύει. Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι η ανασφάλεια δικαίου.

Αν με ρωτήσει κάποιος “έχω ένα οικόπεδο, 2 στρέμματα στη ζώνη που δεν μπαίνει στην οριοθέτηση, τι γίνεται;” δεν μπορώ να απαντήσω, καθώς μέσα η απόφαση λέει πως μέχρι να βγει το τοπικό πολεοδομικό μπορεί να ισχύει η άδεια, συν 100 άλλες περιπτώσεις».

Εξήγησε πως οι αλλαγές στην πολεοδόμηση «χρειάζονται 30 χρόνια. Χαρακτηριστικά, θα πω ότι έχουμε εκτός σχεδίου περιοχές ακόμα και μέσα στην Αθήνα. Πώς να προχωρήσουμε με αυτήν την αβεβαιότητα; Το υπουργείο ανακοίνωσε πως θα ορίσει νέες ζώνες, αλλά και μόνο που έγιναν οι ανακοινώσεις έχει δημιουργεί τεράστια ανασφάλεια».

ΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΜΕΛΕΤΑ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ

Μετά το χάος που προκλήθηκε και παρά τα “δεν αλλάζει τίποτα” του κυρίου Μπακογιάννη, πληροφορίες αναφέρουν πως το υπουργείο Περιβάλλοντος ενημέρωσε ότι μελετά νομοθετική ρύθμιση, γενικότερα επί του ΠΔ και ειδικότερα για την Ζώνη Γ.

Η αρχή έγινε με την παρουσία του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρου Παπασταύρου στην εκπομπή News Room της ERTNews, όπου είπε κατ’ αρχάς ότι «η οριοθέτηση των οικισμών γινόταν από το 1985, από τον νομάρχη. Το 2005, το 2017 και το 2019 το ΣτΕ είπε ότι δεν ήταν σωστή αυτή η οριοθέτηση, καθώς ο νομάρχης ήταν αναρμόδιος και πως τα κριτήρια δεν ήταν μεθοδολογικά σωστά.

Ως αποτέλεσμα, ακύρωσε την οριοθέτηση οικισμών στην Κρήτη και στο Πήλιο και έτσι εν δυνάμει, έθεσε σε κίνδυνο την οριοθέτηση όλων αυτών των οικισμών.

Άρα, το Προεδρικό Διάταγμα που προετοίμασε ο προκάτοχός μου, ο Θόδωρος Σκυλακάκης, όχι απλά δεν αφήνει “στον αέρα” τους οικισμούς, αλλά κάνει ακριβώς το αντίθετο, διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών».

Στα της “διαγραφής” της Ζώνης Γ ο κύριος Παπασταύρου δήλωσε ότι «η Πολιτεία με επιστημονικά κριτήρια, σεβόμενη την αξιολόγηση του ΣτΕ, μελετά νομοθετική ρύθμιση μέσα από την οποία θα προσπαθήσει να ενσωματώσει τα ακίνητα που έχουν γεωγραφική, πραγματική ή οικιστική σχέση με τον οικισμό».

Δηλαδή, το υπουργείο εξετάζει τη δημιουργία νέων ζωνών, που δεν περιλαμβάνονται στο ΠΔ -κατά τα φαινόμενα- γιατί δεν συνεκτιμήθηκαν αρχικά όσα στοιχεία και δεδομένα θα έπρεπε να ληφθούν υπ’ όψιν.

Αφορά τα οικόπεδα από 2 έως 4 στρέμματα (όσα είναι κάτω από αυτό το όριο φαίνεται να χάνουν δια παντός τη δυνατότητα οικοδόμησης), με το υπουργείο να προωθεί την οργάνωση περιοικιστικών ζωνών σε Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (βλ. εισαγωγή χρήσεων γης), με προϋπόθεση να έχουν “πρόσωπο” σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

ΤΟ ΑΝΤΙΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΟΥ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΚΑΙ Η ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΟΥ ΕΙΔΙΚΟΥ

Αναζητώντας λύσεις για όσους βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται, ο Μάνος Κρανίδης είπε πως «το υπουργείο πρέπει να παρέμβει άμεσα, όχι σε 10 χρόνια -όπως στο εκτός σχεδίου που βγήκε η απόφαση του ΣτΕ και το πήγαμε στις Καλένδες και αυτήν την στιγμή τα εκτός σχεδίου οικόπεδα δεν βγάζουν άδεια, γιατί δεν έχουν πρόσβαση σε νόμιμα καθορισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Δεν μπορείς να λες πως περιμένεις να γίνουν τα Τοπικά Πολεοδομικά. Πότε; Το 2028. Αυτό δεν γίνεται».

Η χρηστική συμβουλή που έδωσε ο ειδικός ήταν αρχικά να έχουν οι ενδιαφερόμενοι υπομονή, καθώς αναμένεται να αλλάξουν πράγματα και «να μην αγοράζετε ποτέ γη, εάν δεν έχετε πάρει πρώτα βεβαίωση όρων δόμησης -ηλεκτρονική διαδικασία από την Πολεοδομία.

Βγαίνει πρώτα στο όνομα του προηγούμενου ιδιοκτήτη και μεταφέρεται», πράγμα που συνέστησε και ο άνθρωπος που μίλησε στο NEWS 24/7.

Συνεπώς, δεν χρειάζεται -ακόμα- απελπισία, αλλά υπομονή έως ότου δούμε τι θα ισχύσει τελικά.